开展农村集体经营性建设用地入市试点的政策研究

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1、开展农村集体经营性建设用地入市试点的政策研究2015年2月27日，第十二届全国人民代表大会常务委员会第十三次决定：授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域，暂时调整实施《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。明确在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。江左县成为全国33个农村土地制度改革试点县（市、

2、区）之一。试点批准以来，我县按照中央及国土资源部的统一要求，在省委、省政府的领导及省有关部门的支持下，结合江左实际，紧紧围绕“农民保障更有力、集体资产更壮大、产业结构更优化、基层治理更有效”的四个工作目标，在农村集体经营性建设用地入市改革上大胆探索创新，形成了“一办法、两意见、五规定、十范本”的完整制度体系，并在实践中以“五两入市法”指导入市工作，具体如下：一、改革思路及主要做法根据中央关于农村土地制度改革的精神和国土资源部有关文件要求，此次试点工作要牢固树立底线思维，坚守改革底线，确保土地公有制性质不

3、改变、耕地红线不突破、农民利益不受损，实现好、维护好、发展好农民土地权益，使广大农民通过改革有更多的获得感。为此，我县在牢牢把握三条底线不突破的前提下，结合实际情况，确定了“政府立制、群众议事、市场定价、收益共享”的改革路径，大胆探索、审慎求证，积极稳妥推进改革试点工作，在具体实践中做到“四个坚持”。(―)坚持入市规则政府立无规矩不成方圆，且此次集体经营性建设用地入市改革主要是试制度，为修法立法积累实践经验。为此，我们先行抓市场规则制订，政府高位推动入市改革前期各项工作。1.党委政府共同抓。本次农村土地

4、制度改革是一项严肃重要的政治任务，涉及面广，影响深远。试点获批后，我县成立了以县委、县政府主要领导为组长的试点工作领导小组，抽调国土、财政、农业、规划、发改等重点部门和有关乡镇14名业务骨干集中办公。在实施阶段，县委常委会、县政府常务会议2次专题研究部署入市改革工作，分管常务副县长多次召开乡镇、部门协调推进会，听取汇报、研究问题，全力以赴推进改革试点工作。领导小组办公室每周一次例会，并制定了业务培训、工作例会、乡镇干部轮训、安全保密、督查督办等一系列工作制度，经常加班加点，讨论研究相关问题。1.摸底调查

5、打基础。从2015年4月份开始，我县对12个镇（街道）150个行政村的存量集体经营性建设用地进行了普查，乡镇工办、农办及国土所等工作人员对照二调底图及2014年卫片影像图，对各级集体经济组织现有的存量建设用地进行了全面排摸,共摸清了1881宗10691亩的底数。并结合全国“多规合一”试点县工作开展，国土、规划、发改、环保等有关部门对上述地块进行“一村一梳理，一地一梳理”，排定了符合就地入市条件的地块1036宗面积5819.01亩，并对所有地块进行了公示。2.政策先行促规范。为确保试点工作的规范有序运行和

6、入市改革的系统性、严谨性，在地块入市之前我县政策先行，以城乡统一的建设用地市场为方向，对交易规则、收益分配等改革关键点和风险点进行反复调查研究，推出了一揽子的政策设计，建立了“一办法、两意见、五规定、十范本”的入市政策体系。一是完善农村集体经营性建设用地产权制度。在入市范围上，明确仅限于存量建设用地，即依据2014年度土地变更调查结果，把工矿仓储、商服、旅游等用途使用的农村集体建设用地界定为集体经营性建设用地。在入市主体上，明确是代表其所有权的农民集体经济组织。属乡镇农民集体所有的，由乡镇人民政府委托经

7、营公司作为入市实施主体；属村集体经济组织所有的，由村股份经济合作社作为入市实施主体；分别属于村内两个以上集体经济组织的，由村内各该农村集体经济组织行使所有权，可在自愿基础上委托村股份经济合作社作为入市实施主体，收益归委托方所有。在扩权赋能上，明确农村集体经营性建设用地所有权人对其所有的经营性建设用地具有占有、使用、收益和处分的权利。允许集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）。最高使用年限应与国有建设用地使用权等同，享有同等的转让、出租、抵押权能。二是明确农村集体经营性建设用地入市途径。确定

8、了就地直接入市、调整入市、城中村整治入市三种途径。对依法取得，符合规划，具备开发建设所需基础设施等基本条件的农村集体经营性建设用地，允许就地直接入市。对农村零星、分散的集体经营性建设用地，鼓励先行复垦，按计划调整到乡镇产业集中区入市。允许不同级差土地以货币补差等方式调换产权。调出土地的原土地使用者可参照被征地农民纳入社会养老保障体系。对历史形成的城中村集体建设用地，按照“政府主导、多方参与”的原则，依据有关规划开展土地整治，探索城中村整治入