收益还原法估价师考试练习

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1、收益还原法估价师考试练习1（一）判断题1.地价一土地年收益/土地还原利率。（）2.土地还原利率等于土地纯收益与土地价格的比率。（）3.只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。（）4.一般情况下，土地还原利率高于建筑物还原利率。（）5.综合还原利率计算公式I•二（rlL+r2B）/（L+B）与r=[rlL+（r2+d）B]/（L+B）不同，它适用于建筑物折旧后的纯收益情况。（）6.还原利率随房地产的种类不同而不同，投资风险小的房地产，其还原利率高。（）7.在承租土地使用权中，由于其是债权性质，故承租土地使用权是无价的。（）

2、8.城市中心区的一块空地，目前未加利用，也暂无收益，但可以用收益还原法评估。（）9.来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为地租;相对于土地所有者而言，称为、土地收益。（）10.收益还原法评估结果的准确度，取决于土地还原利率的准确程度。（）11.收益还原法将土地的价格视为货币额存入银行中，每年所得的利息相当于土地的纯收益。012.利用收益还原法评估地价的基本公式是P=a/rfl-l/（l+r）n]o（）13.用收益还原法估价吋，英纯收益即从总收益中扣除总费用后的收益。（）14.有形收益是指具有实物形式的收益。（）15.房地出租时所支付的管理费即管

3、理人员工资的支出。（）16.国有土地租赁的承租人収得承租土地使用权后，即可将承租土地使用权转租、转让或抵押。017.承租土地使用权只能按合同租金的差值及租期估价。（）18.—般空房损失属总费用计算范围。（）1.土地的客观收益可以直接用于评估，一般仅包括有形收益。（）2.实际收益是在现状下实际取得的收益，可以直接用于评估，作为评估的依据。（）3.承租土地使用权的评估，也可用收益还原法，但土地收益必须以正常市场租金计，而使用年期应由剩余租期计。（）4.由于承租土地使用权的年限要短于出让土地使用权的年限，其承担的风险要小，因此在采用收益还原法评估时，所选

4、用的还原利率一般应比出让土地使用权还原利率低1个百分点左右。（）5.若某地块年土地纯收益为1000元，土地还原利率为10%,则该地块50年土地使用权价格为10000元。（）6.依据房地收益求取房地价格时，假设纯收益是折旧前的收益，土地还原利率为6%,建筑物还原利率为8%,建筑物年折旧率为5%,土地价格设为2000,建筑物价格设为1000,则综合还原利率为6.67%。（）7.从理论上讲，还原利率应等于与获取纯收益具有同等风险和资本的获利率。（）二）单项选择题1•收益还原法的理论依据＞（）»A.替代原则乩区位理论C.生产要素分配理论D・报酬遥减规律2.

5、土地还瘵利率杲指（人A・将土地纯收益还原为土地价格的利率乩将土地收益还原为土地价格的利率C.银行存款利率D.银行贷款利率3.单纯的土地租赏时，（）杲计算土地收益的公式。A.土地纯收益：租金一土地税一管理费一维修费一利息B.土地纯收益一租金一土地税一管理费一维修费C.土地纯收益一租金一管理费一维护费一税费D.土地纯收益一租金一管理费一维护费4•收益还原法进行土地评估时，所采用的收益为（）。A.委估土地的实际收益E.委估土地的客观收益C.城市土地的平均收益D.城市土地的最高收益5.在利用收益还原法时，（）还原利率最高。A.承租土地使用权E・土地C・建筑

6、物D・综合6•收益还原法杲将土地在（）的纯收益以适当的还原利率还原再加和从而得到其价格°A.法定使用年期內B.已使用年期內C.剩余使用年期內D・未来某几年內7.用收益还原法估算地价时，是住未来每年预期()的基础上计算的。A.总费用B.纯收益与总费用之和C.总收益D.纯收益7.假设一宗土地，年纯收益为2000元/n?•年，土地的纯收益只要以8%的资本年利率还原即可，则土地价格应为()元/m2。A.25000B.20000C.18000D.160008.甲地尚可使用50年，单价为1050元/m2,乙地尚可使用60年，单价为1100元/m2.土地资本化率

7、均为8%,实际上甲地的价格()乙地的价格。A.高于B.低于c.等于D.难以确定9.某地块年土地纯收益为1000元，土地还原利率为10%,则该地块50年使用权价格为()yloA.9910B.10000C.10100D.1940310.在收益还原法屮，()可作为评估地价的依据。A.直接收益B.实际收益C.客观收益D.间接收益11.某开发商拟开发一宗地，向银行贷款500万元，年利率12%,借期5年，则5年末应一次归还本利()万元。A.500B.800C.881.2D.98012.土地收益价格的大小与()有关。A.未来年纯收益、还原利率、收益年期B.使用价

8、值、地租、使用年期c.实际纯收益、利息率、使用年期D.未来年总收益、总费用、使用年期13.房地出租中，()的费用计算一般与