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上海SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划阿特金斯

'上海SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划阿特金斯'
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配套的需求 ?要挖掘产业间的相关性,形成产业 目的 ?在创意上下功夫,产生独特形象 集聚 ?发掘特色和形成集聚 影响 ?优化基础设施,如充沛的停车等 ?注重品牌与亮点的打造 ?注重品牌与亮点的打造空间区位与园区发展的SWOT分析 周边资源如徐家汇中心、上师大、南站商 体量为10万平方米,规模较大,利于发挥 圈等,项目可借势发展 积聚优势 漕河泾园区产业升级,SVA产业链延续 在装修方面可得到150-200元补贴 周边大型居住社区,潜在商业消费需求巨 相对一般园区更好的绿化空间 大 与其他园区相比,项目位于中环,地段一 投资有限,收益回报要求在3元/平方米/天 般 现有物业为80年代厂房,结构特殊,风貌 周边W19、邮通与仪电地块规划功能相似, 无特色 竞争激烈 徐汇区对于税收属地化的要求 创意产业园区竞争激烈,是否能达到授牌 的要求,政策风险三大业态构建策略应对周边竞争 1 延续并扩展数字多媒体产业链 2 主力业态内部构筑相互关联的业态链 顺应由研发商务到休闲娱乐的转变, 项目体量较大,能够在主力创意产业业 取得更大的发展; 态内部,沿着产业集群互动的方向,从 在目前徐汇区数码娱乐园区竞争激 研发-销售-技术支持-展示-商业配套等 烈的情况下,进一步挖掘与SVA技术 环节构筑相互关联的细分业态 相关的多媒体应用主题 3 适当提升商业比重,提升园区租金变现能力 项目所处大型社区的区位和周边竞争对手的发展 来看,注入适宜比例的特色商业可以提高本项目 的物业价值变现能力五大园区构建原则化挑战为契机 1 结合项目体量的优势,实施大规模综合开发 市区10万平方米的综合型创意产业园 2 建筑更新与SVA历史文脉及产业特征相融合 结合多媒体生产技术打造亮点,将SVA文化融入园区 3 由单一产业发展思路转向多产业集群化的多主题产业集成 以信息与出版为主导的内容产业同传统创意产业的碰撞 4 打破配套开发的思维定式,发展特色主题商业功能区 将创意元素与社区商业相结合,细化并延伸创意商业客群 5 突破产业创意与生活创意的限制,实现二者的互融共生 找到产业与生活的结合点,在上海西南创造创意生活方式总体功能定位 特色创意商务集群的 灵动空间 融创意产业与创意 生活为一体的超大 型综合创意商务谷 动感商业 提升园区商务 的体验场所 配套的服务高地园区大创意业态体系构成 创意产业是人本经济背景下以创 意为主宰的一种资源配置方式, 而非工业经济时代按照资源来配 置资源。在这种大业态观的导引 下,把握漕河泾现代服务业升级 趋势、周边社区的商业演化格局 与狭义创意产业的适宜业态三大 方向,SVA田林创意产业园区将构 筑包括内容创意产业集群、创意 生活商业集群与现代创意集群三 大板块的有机业态体系。内容创意产业集群—核心业态 SVA ——CONTENT VALLEY 以实质表现内容 以内容展示空间 以空间创造价值 动漫业(网络 游戏、动漫卡通) 数 时 字 SVA 尚 影 创意内容 出 音 产业谷 版 WEB2.0电子 门户内容创意产业集群—空间载体 产业类型 承载物业形态 物业特征 动漫业 大众出版 数字影音 WEB2.0 内容创作 内容获得 节目制作 内容获得 1 小规模或大 及术研发 及编辑 及加工 空间商务办 办公用房 公用房,空 工作室 间容量20- 50人为主 产品制作 平面设计 需要安装大 节目发行 2 及运营 及印刷 型专业设施 产 专业工作 商务办公用 业 空间 链 网络支持 房,需求空 间面积大 广告制作及营销推广 3 小规模或大 办公用房 空间商务办 工作室 公,空间容 量1-20为主 销售 销售展示 4 书吧 展示 竞技广场 大 面 积商业 娱乐 音像城 用房 展示中心 现代创意服务集群—承载漕河泾服务业的商务办公板块 商务办公功能的核心业态确定以工业设计和研发设 计为主导的商务港 工业设计为 核心业态 主导的产业 集聚 设计研发 研发/设计服务业 信息咨询服务业 商务办 公功能 漕河泾 核心业 发展现代服务 跨国企业研总部经济 创新孵化 态 业方向 发中心与总 部基地 创投企业的孵化器 支持测试/测量中心 商务服务区 综合服务 功能分区 研发区 展示区 交流区 培训区 服务区 功能目标 主导产业 招商建议 围绕跨国电子企业进行招商,集聚小型创业企业现代创意服务集群—承载漕河泾服务业的商务服务配套板块 商务功能 漕河泾现代服务业 商港承载的工业设计及总部基地 创源承载的创意产业链集聚 衍生需求 交流、培训、会务、展示 休闲、娱乐、餐饮、居住 商务配套定位 综合服务型立体商务配套体系 核心业态 商务型酒店、企业会所、大型商务餐饮、康体运动设施 以商务酒店及其包含的企业会所为主体的,复合健身、 业态组合 娱乐、室内游泳池等服务设施的高档商务型配套 商务配套定位细化与业态组合为多元综合立体 配套服务体系商务服务配套的核心业态—综合性商务酒店 酒店客房 会议会展 基本设施:标准客房/商务套 房/豪华套房 基本设施:会议区/多功能厅/展厅 配套设施:厨房/桑拿/按摩 配套设施:语音同传/声像设备 浴缸/镭射影音系统 服务 内容 娱乐健身 游泳馆/网球馆/桥牌俱乐部/保龄 球馆/壁球馆/豪华电影馆/乒乓球 特色餐饮 室/台球厅/健身房/KTV包间/舞 厅/垂钓/美容美发/桑拿/按摩和人 中餐厅/西餐厅 体体质测评现代创意服务集群—承载SVA产业链服务配套的商务板块 SVA三大增值服务平台 园区拥有优越区位(SVA集团在市中心城区最大的产业基 地)、产业传承(记忆SVA昨日的辉煌)、产业链优势(如 中央研究院、广电网络通讯、广电销售公司入驻),田林 基地的新发展将在打造三大增值服务平台的基础上,强化 SVA产业链上下两端增值服务的综合盈利能力 产品外延的扩大 研发平台 上游:产品研发 闵行 田 SVA 产业外延的扩大 产业 林 商务平台 基地 基 产业链整合 地 市场外延的扩大 展示平台 下游:市场开拓SVA商务办公的核心业态 细化定位 项目特征/开发建议 将构建一个以市场为导向、以客户需求为目标的面向国内和国际市场的销售、 销售服务中心 ? 服务平台 主要建设一流的开发实验室、新产品的小批量生产车间、总装车间和包装车 技术中心 ? 间,进行近期和中期的产业化开发和技术储备 管理中心 ? 形成纵向的经营管理人才、研发技术人才、相关技术人才、高技能职业人才 培训中心,形成横向的集团→业务群→业务单元三级培训中心 培训中心 ? 其功能主要是对以上中心及广电信息原有的制造中心实施管理、协调和决策, 以使得各个中心能有序、高效、协调地运行 创意生活商业集群—特色商业娱乐板块 实现大空间厂房 与商业的完美融 合,营造意象空 间 增加周边居民 2 1 生活需求的可 选择面,呈现 创意生活 多彩生活方式 Creative区别周边几个大 &体量、综合型商圈发展规划,形 Life成多元化、互补型商贸商务联动 3 4发展 以特色商业吸 引外来消费者, 转变单一消费 结构 创意生活商业产业集群:娱乐休闲型型 商务服务型 创意概念型 ? 工艺品制作馆 以传统产业为基础,融入创意、科技与人文特 ? 体验式多媒 ? 个性、时尚休 质,转变成为食、衣、住、行、教育、娱乐等 体娱乐 闲会所 ? 时尚家饰 民生领域的复合式经营,提供具有深度体验、 ? 电影艺术互 ? 会议中心/展 ? 生活教育体验中心 动区…… 示中心…… 高质、美感的产品 ? 特色体验式餐饮规划概念总平面图园区规划结构分析 两轴——绿轴+水轴  贯穿园区的步行、景观系统 三片——商业休闲+创意园+ 商务办公  各片区功能复合,设置溶解 七星——核心商业景观节点+ 各次景观节点  各节点十字串联,双轴挂珠园区规划功能分区分析 Commence Hub Colorful Belt Creative Spring功能分区—商港功能分区—彩邑功能分区—创源园区规划交通分析 动态交通规划:主要车行线路呈十字贯穿园 区,主要人行线呈斜十字穿越园区。消防车 道环绕园区设置以满足消防需要。 静态交通规划:设置集中地面停车场,同时运用立 体式停车方式,产业化大楼设置一层地下机械式停 车库 停车指标 写字楼每100平方米的建筑面积配备机动车位的指标 是0.5个,商业性质建筑的指标是0.5个至1.2个,餐饮性 质的指标是1.25个。 规划后园区建筑面积:133319.5m2 其中园区商务办公建筑面积:103451.1m2,商业娱乐建 筑面积29868.4m2 园区机动车至少需要约815个车位交通规划—停车位(1) 机动车停车位规划方案一: 地面停车场面积为:6897.5m2 ,按30m2/个停车位计算, 地面停车场可提供230个停车位。 产 业 化 大 楼 地 下 机 械 式 停 车 库 面 积 为 : 4957m2 , 按 10.8m2/个停车位计算,地下停车库可提供459个停车位。 13号和12号楼改造成机械式停车库面积为: 1496.2m2 , 按10.8m2/个停车位计算,可提供138个停车位。 13号楼剖面分析 总停车位为: 827个 机械式停车库剖面分析规划交通—停车位(2) 机动车停车位规划方案二(推荐方案): 地面停车场面积为:2172.3m2 ,按30m2/个停车位计算, 地面停车场可提供72个停车位。 产 业 化 大 楼 地 下 机 械 式 停 车 库 面 积 为 : 4957m2 , 按 10.8m2/个停车位计算,地下停车库可提供459个
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