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上海国际金融大厦投资规划

'上海国际金融大厦投资规划'
上海国际金融大厦 投资规划 Cost Planning Case Study ——Shanghai International Finance Building 高 欣 副教授 同济大学工程管理研究所(RIPAM) 2001.6投资规划 投资规划 Project Cost Planning 前言 关于上海国际金融大厦投资分析的主要结论 1 项目总体构思 2 项目投资分析 3 项目实施的建议 4 附录投资规划 关于上海国际金融大厦投资分析的主要结论 1 建筑面积 85,000m2 大厦 2 使用面积 62,208m2 建筑 建筑总面积 约 指标 3 190m 4 建筑层数 50层 建筑工程投资 2,964 万美元 设备购置及安 2,479万美元 5 装工程投资 其它投资 4,506万美元 项 投资 总投资 9,949万美元 目 美元 目 平方米造价 1,170.47 /m2 标 (含土地使用权转让金和银行贷款利息、流动资金) 6 万美元 平方米造价 2,964 (不含土地使用权转让金和银行贷款利息、流动资金) 进度 7 建设周期 54个月 质量 廿世纪九十年代具有国际标准的大厦,并成为浦东新区的标志性建筑投资规划 项目组织 上海国际金融大厦 银 办 会 保 食 俱 地 辅 室 行 公 议 险 堂 商业设施 乐 下 助 外 营 室 室 库 ( 部 车 用 总 业 ( 供 库 房 体 大 供 内 服 邮 商 酒 舞 餐 顶 美 桑 厅 出 部 务 局 场 吧 厅 厅 层 容 拿 租 使 大 、 餐 室 浴 ) 用 厅 咖 厅 室 ) 啡 厅投资规划 序号 部位 空间名称 建筑面积(m2) 使用面积(m2) 1 保险库房及其它用房 3000 2100 地 2 设备用房 4000 2800 下 地下停车库 建 3 室 3000 2100 4 辅助用房 1000 700 筑 小计 11000 7700 面 5 营业大厅 2800 2000 6 邮局 160 100 积 7 服务大厅 670 400 分 8 酒吧、咖啡厅 670 400 9 商场 1700 1200 配 10 裙房 大小会议室、会议厅 2830 1700 计 11 部分 多功能厅 500 300 12 西式餐厅 830 500 划 13 中式餐厅 830 500 14 内部雇员食堂 830 500 15 俱乐部 1500 1050 16 其它用房 680 328 小计 14000 8978 17 高级写字楼 59000 44730 塔楼 18 顶层餐厅 1000 800 小计 60000 45530 总计 85000 62208投资规划 建筑总体构思 上海国际金融大厦,位于浦东陆家嘴的金融中心地域,建筑总高度 为190米,50层,它将是这一地区的一个重要标志性建筑,一方面它将提 供85,000平方米的银行营业厅、高级写字楼及必需的先进附属设施,另一 方面它将呈现二十世纪九十年代的时代建筑形象,同时亦融合了古典建 筑的稳重、磅礴气度。 地下室的一、二层将是部分机电设备用房、货物装卸及约停放300部 汽车的车库。底层及二层将是银行、会议中心、邮电服务、商店及餐厅 等配套设施,三楼以上是写字楼以及放置在中层或顶层的俱乐部。 为了体现时代及古典的结合形象,大厦的外墙将采取部分玻璃幕墙 及部分面砖、花岗石的搭配,以突出其高耸的形态,以及中外、古今结 合的独特风格。国际金融大厦建成后,不但会成为浦东新区的一个视点 标志,亦会与一江之隔的外滩二十年代的建筑群互相呼应,为现代上海 整体市容增添光彩。投资规划 结构方案构思投资规划 机电设备系统构思 供电 弱电投资规划 机电设备系统构思 给排水 消防投资规划 机电设备系统构思 空调 电梯投资规划 项目投资分析 编制说明 编制原则和依据投资规划 项目投资分析——建筑工程投资 平方米指标 投资 占总投资 序号 项目名称 (美元) (万美元) 百分比(%) 1.1 地下结构 67.65 575 5.78 其中: ① 预应力超高强离心管桩 12.47 106 ② 地下室及基础承台 32.82 279 ③ 地下车库 13.18 112 ④ 基础施工措施费 9.18 78 1.2 上部主体结构 69.47 625 6.28 其中: ① 钢筋混凝土柱 11.78 100 ② 钢筋混凝土梁 8.67 74 ③ 钢筋混凝土楼板 12.89 110 ④ 钢筋混凝土墙体 19.56 166 ⑤ 其它金属结构 0.67 5 ⑥ 主体施工措施费 20.00 170 1.3 外部立面装饰 66.24 563 5.66 其中: ① 砖墙 0.33 3 ② 双层铝合金窗 7.89 67 ③ 玻璃幕墙及花岗岩 58.00 493投资规划 项目投资分析——建筑工程投资 平方米指标 投资 占总投资 序号 项目名称 (美元) (万美元) 百分比(%) 1.4 建筑作业和辅助设施 67.17 571 5.74 其中: ① 屋面 4.89 42 ② 楼梯 0.78 7 ③ 门与五金 7.00 59 ④ 干式隔断 10.33 87 ⑤ 墙面装修 6.67 57 ⑥ 楼地面装修 5.56 47 ⑦ 吊平顶 12.44 106 ⑧ 厕所 15.00 127 ⑨ 其它什项 4.56 39 1.5 精装修 62.35 530 5.33 其中: ① 门厅 13.33 120 ② 电梯厅 34.35 292 ③ 服务大厅 4.00 36 ④ 多功能舞厅 2.00 18 ⑤ 会议室 2.00 18 ⑥ 会议厅 5.11 46 1.6 室外总体 11.76 100 1.01 建筑工程投资合计 348.71 2964 29.79投资规划 项目投资分析——设备购置及安装工程投资 平方米指标 投资 占总投资 序号 项目名称 (美元) (万美元) 百分比(%) 2.1 消防 23.41 199 2.00 2.2 电器 70.00 595 5.98 2.3 空调 83.30 708 7.12 2.4 给排水及污水处理 22.47 191 1.92 2.5 电梯 74.12 630 6.33 2.6 煤气 6.24 53 0.53 2.7 管理电脑、电讯等 9.44 85 0.85 2.8 擦窗机 2.12 18 0.18 设备购置及安装工程投资合计 291.65 2479 24.92投资规划 项目投资分析——其它投资 平方米指标 投资 占总投资 序号 项目名称 (美元) (万美元) 百分比(%) 3.1 建设期物价风险 65.41 556 5.59 3.2 不可预见费 38.00 323 3.25 3.3 开办费 51.18 435 4.37 3.4 临时备用金 11.76 100 1.01 3.5 专业费 64.00 544 5.47 其中: ① 勘察费 3.18 27 ② 设计费 35.18 299 ③ 建设监理 12.82 109 ④ 筹建费 9.65 82 ⑤ 其它咨询费 3.18 27 3.6 土地使用权转让金 141.18 1200 12.06 3.7 贷款利息 129.41 1248 11.06 3.8 流动资金 11.76 100 1.01 其它投资合计 530.12 4506 45.29投资规划 项目合同结构PM概念 1995年10月度资金使用计划 序号 工作内容 计划用款(万元) 备注 本期累计拨入 673.0 本期结存 本期累计支出 545.0 本期结存 128.0 1 工程款 314.5 1.1 浙江二建支护结构工程部分结算款 8.0 下 1.2 浙建总本月预计应付款 240.0 1.3 常州网架厂进度款 21.5 月 1.4 土方款 45.0 1.5 计 2 材料款 73.0 2.1 钢筋款 36.0 划 2.2 给排水等工程材料款 25.0 2.3 花岗石预付款 10.0 用 2.4 放火门预付款 2.0 3 管理费 130.0 款 3.1 行政管理费 30.0 3.2 海关报关费 100.0 合计 517.5 说明 项目经理: 会计:谢 谢 THANKS上海国际金融大厦 投资规划 Cost Planning Case Study ——Shanghai International Finance Building 高 欣 副教授 同济大学工程管理研究所(RIPAM) 2001.6投资规划 投资规划 Project Cost Planning 前言 关于上海国际金融大厦投资分析的主要结论 1 项目总体构思 2 项目投资分析 3 项目实施的建议 4 附录投资规划 关于上海国际金融大厦投资分析的主要结论 1 建筑面积 85,000m2 大厦 2 使用面积 62,208m2 建筑 建筑总面积 约 指标 3 190m 4 建筑层数 50层 建筑工程投资 2,964 万美元 设备购置及安 2,479万美元 5 装工程投资 其它投资 4,506万美元 项 投资 总投资 9,949万美元 目 美元 目 平方米造价 1,170.47 /m2 标 (含土地使用权转让金和银行贷款利息、流动资金) 6 万美元 平方米造价 2,964 (不含土地使用权转让金和银行贷款利息、流动资金) 进度 7 建设周期 54个月 质量 廿世纪九十年代具有国际标准的大厦,并成为浦东新区的标志性建筑投资规划 项目组织 上海国际金融大厦 银 办 会 保 食 俱 地 辅 室 行 公 议 险 堂 商业设施 乐 下 助 外 营 室 室 库 ( 部 车 用 总 业 ( 供 库 房 体 大 供 内 服 邮 商 酒 舞 餐 顶 美 桑 厅 出 部 务 局 场 吧 厅 厅 层 容 拿 租 使 大 、 餐 室 浴 ) 用 厅 咖 厅 室 ) 啡 厅投资规划 序号 部位 空间名称 建筑面积(m2) 使用面积(m2) 1 保险库房及其它用房 3000 2100 地 2 设备用房 4000 2800 下 地下停车库 建 3 室 3000 2100 4 辅助用房 1000 700 筑 小计 11000 7700 面 5 营业大厅 2800 2000 6 邮局 160 100 积 7 服务大厅 670 400 分 8 酒吧、咖啡厅 670 400 9 商场 1700 1200 配 10 裙房 大小会议室、会议厅 2830 1700 计 11 部分 多功能厅 500 300 12 西式餐厅 830 500 划 13 中式餐厅 830 500 14 内部雇员食堂 830 500
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