民法56讲基础版导读课程》第四课讲义专题十二到专题

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1、2015年度民法56讲（基础版）导读课程主讲人：孟宪贵新浪微博：@众合孟宪贵法法网：孟宪贵2021/7/22本专题的最为重点的内容为共有权，其次为成员权和物业服务合同，其余部分了解即可。专题十二建筑物区分所有权2021/7/22相关法理(P137)《物权法》第70条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。结论：建筑物权分所有权=专有权+共有权+成员权注意：2009年5月最高院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》专题十二建筑物区分所有权2021

2、/7/22三、专有所有权（壁心说）(P138)（二）客体《建筑物区分所有权解释》第2条：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。专题十二建筑物区分所有权2021/7/22四、共有权☆☆☆(P

3、139)（二）对象范围1、根据《物权法》第73、74、79条的规定，共有部分包括：（1）建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）（2）建筑区划内的绿地（属于城镇公共绿地或明示属于个人的除外）（3）建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房（4）占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位（5）建筑物及其附属设施的维修基金专题十二建筑物区分所有权2021/7/22四、共有权☆☆☆(P139)（二）对象范围2、《建筑物区分所有权解释》第3、6条的规定，以下也属于共有部分：（1）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结

4、构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分（4）占用业主共有道路或者其他场地增设的车位（新增车位）（四）区分所有人作为共有所有人的义务3、不得以放弃权利为由不履行义务（《物权法》第72条）专题十二建筑物区分所有权2021/7/22五、成员权(P140)（二）内容要点3、管理规则（1）改建、重建建筑物及其附属设施的，筹集、使用维修基金的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。（2）其他重要事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数

5、的业主且占总人数过半数的业主同意。专题十二建筑物区分所有权2021/7/22五、成员权(P140)（二）内容要点4、“住改商”的规制业主不得违反法律、法规、管理规约将住房改为经营性用房。若改为经营性用房的，除遵守法律、法规、管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意。“有利害关系的业主”，当然包括（无需证明）本栋建筑物内的其他业主，还可能包括本栋建筑物之外的业主（需要自证）“同意”，是指经有利害关系的业主的全体同意，哪怕是经过了多数同意也是不行的，也就是俗称的“一票否决”专题十二建筑物区分所有权2021/7/22五、成员权(P

6、140)（二）内容要点5、业主诉权（3）撤销之诉：业主大会、业主委员会作出侵害业主权益的决定的，业主可以向法院提起撤销之诉（《物权法》第78条第2款），被告为业主大会、业主委员会的，应当在知道或者应当知道业主大会或业主委员会作出决定之日起1年内行使（《建筑物区分所有权解释》第12条）专题十二建筑物区分所有权2021/7/22六、物业服务合同的权利义务及责任(P141)（一）合同当事人2、签约人与当事人虽然每一个单个业主并未出面与物业服务企业签约，但每一个业主才是真正的当事人，该合同对业主直接具有约束力（《物业服务纠纷解释》第

7、1条）。所以，当物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利（《物业服务纠纷解释》第8条第2款）专题十二建筑物区分所有权2021/7/22六、物业服务合同的权利义务及责任(P141)（一）合同当事人3、扩展适用于物业使用人物业使用人（承租人、借用人或其他物业使用人）也参照适用《物业服务纠纷解释》第12条，但毕竟不是该合同的当事人，所以当物业的使用人业主与物业的承租人、借用人或其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，法院应予支持（《物业服务纠纷解释

8、》第7条）专题十二建筑物区分所有权2021/7/22六、物业服务合同的权利义务及责任(P142)（三）双方权利义务关系2、物业服务企业的主要权利（2）债权请求权（催缴物业费）。经书面催交后业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业有权请求业主支付；只要物业服