[ppt模板]中国土地财政对房价的影响

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1、中国土地财政对房价的影响分析02陈惠敏、12何素银、18黄梦影、29林志坚、43杨德强何谓土地财政？土地财政是我国特有的词汇，指政府用出让土地的收益来补贴财政的做法，由于土地出让收益来自于税收之外，所以又被称为第二财政。社会普遍认为，目前的高房价与高地价有关，继而将高房价归因于土地财政，土地财政因而引起广泛关注并成为了争论的焦点。对土地财政的评价，总体上看更多的是批评。土地出让金确实引人注目。由于政府对土地收益的追逐，农民的土地权益受到了较大的侵犯。在大量快速的农地转变为非农地中，征地补偿基本上是政府统一定价，农民没有太多的发言权，怎么能够拿的到应有的收益呢？我们的

2、宪法和相关法律都明确了农民的所有权，可是在管理层面，大家还是不愿意正视这一点。一些制度的设计，更多是政府的意愿，考虑的是城市人的利益需求，没有真正考虑农民的利益和权利。二是政府出让土地的收益，也大都用在了城市，只有一部分资金用于农地的开发上，在农村经济发展、农村社会保障、农村基础设施建设、农村环境保护、农业生产支持等方面投入很少。利益1.如何改变以投资为主的城市经济的发展模式，这是一个大的环境改变的问题。因为以投资为主的发展方式，必然要依靠土地吸引资金，这正是城市政府卖地的最大动力之一。2.如何突破城乡的二元结构。二元结构的管理体制下，通过一些制度的设定，农村制度的

3、设定，农村集体土地和城市国有土地在流动、价格、收益分配等方面都有很大的差别，处在两个不同的市场中。在此基础上，通过一定的制度安排，土地巨大增值收益就能够被政府合法的拥有和支配。城乡一体化建设提了很多年，到目前为止仍然没有多大改观，城乡二元化结构并没有真正被打破过，一些方面反而被强化。3.如何对现有征地方式进行改革。征地方式的改变实际上涉及到地方政府的直接利益，所以阻力很大。4.如何破除政府对土地的垄断。目前一系列的制度都是有利于政府对土地出让市场的垄断，这是政府获取高额土地收益的前提，也是必须改变的现状。但是现有的这些制度的根本在于体制问题，而且改革只能由政府去设计

4、和操作。让政府制定政策改变自己的行为，这本身就是一件很艰难的事情。难点土地财政与高房价两者关系分析土地财政本质上也是一种融资模式，它极大地扩张了地方政府的信用，盘活了“未来”的资产，增加了政府的负债能力。土地财政有很多缺点，但是如果说中国改革开放30年的成功经验和经济增长的奇迹“和土地财政没有任何关系”，那不是缺少基本经济常识，就是在有意误导大众。经济学的常识告诉我们，在供不应求的市场条件下，价格通过消费者竞争决定的。开发商成本的降低，不会影响商品的市场价格。假如市场面包是10元钱，商人绝不会因为买到便宜面粉而降低面包价格。如果面包商良心发现，降低价格，就会有炒作面

5、包的商人介入，最后市场上面包的价格依然会是10元。目前的住宅市场，是典型的消费者竞争市场。大量土地招拍挂都是以高于（甚至远远高于）政府起拍价成交的。因为政府土地价格降低，都只会转移利益给开发商，而不是消费者。土地财政必然推高房价吗？至于说“在土地财政的模式下，房地产本身完全成了抢夺居民财富的工具，甚至祖宗几代人的财富最后都集中在一套房子上面”更是无稽之谈。老百姓为什么拼命购房？不是因为房地产“掠夺居民财富”，而是老百姓发现房地产积累财富的速度比其他方式更快。如果股票上涨得快，居民也会用“祖宗几代人的财富”去购买股票，这与“掠夺居民财富”风马牛毫不相干。显然，缩小社会

6、贫富差距的途径有两个，一个，就是对不动产征税，抑制通过不动产转移社会财富的速度。对穷人来讲，房价可能降低，但持有的成本加大。原来给银行交按揭的“房奴”转变为给政府交财产税的“房奴”。另一个途径，就是我建议的帮助没有不动产的居民通过“房改”获得不动产。地价上涨的过程，不仅不是掠夺居民财富的过程，而是成为分享财富的过程。居民置业成本大幅降低，不仅不会“成为中国内需不振的最大的罪魁祸首”，相反，会带动从家具、电器到装修一系列内需市场的扩张，土地收入越高，政府成本价提供住宅的范围和规模就会越大，即使商品房价格再高，全社会的住宅“均价”也会拉低。从现实情况看，地方政府对土地出

7、让收益的依赖性正越来越大。一些城市可以说是到了一种危险的地步，如果没有可替代的财政来源，减少土地财政收入，就意味着要停止一部分城市功能的运行。就像一个家庭早上推开大门就会面临柴米油盐几件事一样，城市要搞基础设施建设，要搞社会保障，还有义务教育等等，这些都是不能不办的“日常大事”，需要很多钱，这些钱很多要从土地上来。所以对于一些城市来说，土地收入已经成为其不可间断的营养供应。政府负债会出现财政危机，甚至破产，但这就如同开车会增加交通事故一样，我们不能用放弃开车来解决开车带来的问题。同样，我们也不能用不借债，来防止融资的风险。土地财政本质上也是一种融资模式，它极大地