漫谈《土地登记办法》

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1、漫谈《土地登记办法》 《土地登记办法》要在今年的2月1日起正式实施，这对我们这些长期从事土地登记工作的人来说是件大事。伴随我们工作十多年的《土地登记规则》在立下汗马功劳之后，也要马放南山了。初略看了几遍登记办法和国土部王守智司长的访谈，也谈谈自己的看法：一、“规则”和“办法”的区别我在百度上查询若干，没有明确的说法。但王守智司长的谈话中说到：《土地登记规则》是原国家土地管理局以规范性文件的形式下发的，并没有上升到法律的层面。那么新出台的《土地登记办法》应该属于部门规章，具有了法律层面的意义了。这也在《物权法》颁布以后，为适应物

2、权法的有关规定制定的不动产登记法规。二、在《土地登记办法》中“土地登记”的概念要比《土地登记规则》更符合《物权法》的规定。明确了使用权、所有权、抵押权之外的“地役权”是一种“记载于土地登记簿公示的行为”，没有了“土地他项权利”的说法。同时这里也为土地登记公开查询作了铺垫，本身土地登记就是在政府公信力之下的确权公示行为。6三、出现了土地总登记的概念。实际上这个事情应该早就解决才是！土地登记部门就是因为在《土地登记规则》中“初始登记”和“变更登记”概念不清吃了许多的败诉官司。原因是在原《规则》中要求初始登记前后必须“通告”和“公告

3、”。人们往往将第一次登记理解为“初始登记”，出现未“通告”和“公告”的情况，在登记程序上追究起来，所以土地登记部门败诉就是必然的了。《办法》中将原来的“初始登记”概念用“总登记”来代替，将原来的“变更登记”用“初始登记”、“转移登记”、“注销登记”等代替。这样实在是清楚多了，也容易理解，是件不错的事。四、明确了宗地的概念。明确了宗地是土地权属界线封闭的“地块”或者“空间”。原来的一般认识：宗地是土地权属界线在水平面投影的地块。没有空间的概念。多么深？多么高？都没有规定！下一步在批地时，要使用三维坐标了。不过，我想根据规划和地质

4、条件统一规定一个纵深为好，要不实在是过于繁琐了。五、土地登记中要求申请人提供的材料比《土地登记规则》多了三项：61、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；2、法律法规规定的完税或者减免税凭证；3、本办法规定的其他证明材料。“这意味着，过去由行政机关包办的地籍调查测绘等事务，不再是行政机关的分内之事，土地登记必需的相关资料要由申请者自我提供，即自我举证”（王守智语）。我的感觉，这就把土地登记真正放在权威公信的地位，带有司法中立的意味。有利于行政效率的提高，将土地登记人员从工作量极大的测量和权属调查中解脱出来，而且，按照《物权法》第2

5、1条规定，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应该承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应该承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追讨。上述业务调整明确了土地登记代理机构的事务范围，土地登记申请人可以自主委托有资格的土地登记代理机构提供服务，登记机构进行审查注册登记。这样有利于减少登记错误的发生和错误责任的追究损失。但是，这样对土地登记部门来说，也会造成一些业务收费的减少。所以，一定要尽快建立完善服务性质的土地登记代理机构，以填补这一登记行为的空白。六、强化土地登记簿的地位。这是落实《物权

6、法》13、14、16、17条的规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”“记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。《土地登记办法》中规定了土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。在土地登记过程中首先要以宗地为单位填写土地登记簿，再根据登记簿内容以宗地为单位填写证书；土地登记簿要加盖人民政府的印章――这是在规则或原先的土地登记法规中未曾要求的！其实，也不难理解――土地证书只是土地权利的证明，作为其根据的土地登记簿当然要由审批机关的印章了。无论是抵押权登记、地役权登记还是变更登记都要求将有关的权力设置

7、注记在登记簿和土地证书上。6七、《土地登记办法》的18、19、20条我认为是有缺点漏洞不足的三条。18条不予登记的情形当中第三款：“未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的”不予登记。是不是这样认为：在申请登记时，要将用地报批时缴纳的新增建设有偿使用费、耕地占用税、出让金（租金）、每年的土地使用税等等全部拿来验证，这样之后才能办理！但这是不现实的，土地登记机构能把好这个关吗？土地报批时自然会将该交的税费交清，不缴清也不会给你审批！土地使用税收缴那是税务部门的职责范围你土地登记部门为何要插一杠子呢？没必要！我的看法只要出示出让金

8、价款缴纳凭证即可！这样也和27条的要求一致。19条更是缺乏逻辑，不合常理！19条“国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起二十日内，办结土地登记审查手续。特殊情况需要延期的，经国土资源行政主管部门负责人批准后，可以延长十日”。去除权属调查和地籍测量的职责后，单纯的审查