[经济学]土地使用权评估

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1、CPT五土地使用权评估市场法5.2假设开发法5.5成本法5.4路线价法5.7收益法5.3土地使用权估价基本理论5.1基准地价修正法5.6一、土地使用权的含义是土地使用者依法对土地进行使用和依法对其使用权进行出让出租，转让，抵押，投资的权利。本身属于无形资产，但其是一中对物产权，依附于土地。土地使用权转让：土地使用者将土地使用权再转移的行为（地上建筑物随之转让）土地使用权出让：土地使用权由国家向个人的让渡土地使用权出租：将土地使用权及土地上建筑物租赁给承租人使用，收取租金土地使用权转让：土地使用者将土

2、地使用权再转移的行为（地上建筑物随之转让）土地使用权出让：土地使用权由国家向个人的让渡土地使用权出租：将土地使用权及土地上建筑物租赁给承租人使用，收取租金土地使用权转让：土地使用者将土地使用权再转移的行为（地上建筑物随之转让）土地使用权出让：土地使用权由国家向个人的让渡土地使用权转让：土地使用者将土地使用权再转移的行为（地上建筑物随之转让）土地使用权出让：土地使用权由国家向个人的让渡土地使用权出租：将土地使用权及土地上建筑物租赁给承租人使用，收取租金土地使用权转让：土地使用者将土地使用权再转移的行为

3、（地上建筑物随之转让）土地使用权出让：土地使用权由国家向个人的让渡土地使用权出租：将土地使用权及土地上建筑物租赁给承租人使用，收取租金土地使用权出让：土地使用权由国家向个人的让渡§5.1土地使用权估价基本理论土地抵押权：债权人或抵押人不转移占有而供担保的地产，其不能履行债务时，地产的变价款优先偿还贷款的权利，地上附着物随同抵押地役权（邻地使用权）：是指土地使用人人为使用其土地的方便与利益而利用他人土地的权利，在他人土地上行走通行的权利。一、土地使用权的含义二、土地使用权评估的目的和作用1、为土地使用

4、制度改革提供基础资料2、是地产市场管理的基础工作3、是交易双方正常交易的基础（提供交易的参与标准，减少市场信息不对称造成的损失）4、合理征收土地税的基础5、是国家进行土地资产核算的重要手段（土地也是重要的生产要素，是企业花资产的一部分，在数量和价值上都应当加以明确核实）二、地产的分类社会经济用途商业40年50年工业交通公用事业70年住宅1、开发程度熟地已开发的土地生地未开发的土地二、地产的分类城市中心区国家所有的土地一般市区市区边沿区近郊区远郊区集体所有的土地宅基地自留地2、经济地理位置3、按土地所

5、有权归属二、地产的分类三、地价理论（一）地价的形成1绝对地租是土地价格存在的根源无论土地优劣，土地所有者都可以收取地租，称为绝对地租，当土地所有权发生转移时，要求对方给予赔偿，这种赔偿就是土地的价格。2级差地租是决定土地价格高低的主要因素出租较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润，级差地租Ⅰ级差地租ⅡⅠ：是指由于土地所处的位置不同而产生的不同水平的地租Ⅱ：由于连续对土地进行投入所引起的地租量的不同3.垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因4.土地使用权价格的实质是地租的本金化所有权归国家所

6、有，任何单位、个人只拥有使用权，实际上是一种出租（二）地价的特征1、价格形成的特殊性一般商品价格时价值的货币表现，价值是由社会必要劳动时间决定的，土地价格是指能够带来同等地租等量利息的货币表现，同时也包括开发利用土地过程中投入的物化劳动和活劳动所创造的价值2、价格决定机制的特殊性一般商品价格由价值决定，同时受供求关系的影响，围绕价值上下波动，土地的价格取决于地理位置是否优越，周围的社会及经济环境状况，交通状况，基础设施状况，土地的用途。三、地价理论3.市场供求关系的特殊性土地的供求弹性小，价格主要受

7、需求方面的影响4.价格是不断增值趋势原因：1）在技术进步的条件下，单位土地的生产力会不断提高。2）随着城市经济的发展，单位土地的收益会不断提高。3）在城市建设中对土地不断追加投资，提高土地价值。4）土地供给有限，需求不断上升，价格也会上扬。三、地价理论四、我国的地价体系地价体系是指在土地市场中，由若干个既相互联系，又相互区别的地价构成的，共同满足土地市场管理运行需要的价格体系。在土地市场中，由于土地质量，地产圈里，市场供求关系和政府土地管理等因素的影响，在不同条件下形成了各种标准和形成的地价。（一）

8、地价体系概念1、基准地价;政府按照城镇不同的土地级别或均值区段分别评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面积土地使用权和平均价格。1）特点：a、是一个区域性的平均地价b、是各类用地的平均地价c、在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格d、土地单位面积的价格2）作用：a、反映地价水平和变化趋势，为政府制定管理措施和投资者进行投资决策提供依据b、为国家征税提供依据c、是进一步评估宗地地价的基准d、是制定协议出让国有土地使用权的最低标准（二）地价体系2、标定地价：是