[调研报告]新国八条对房地产市场的影响

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1、新国八条对房地产市场的影响第一组新国八条国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定的相关政策措施，简称“新国八条”。房地产房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即

2、位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。限购对首套房影响有限，对中端住宅的影响将大于高端住宅-政策对首次置业者影响有限。由于首套房基本上属于刚需用户，国八条及前期相关政策对其影响也只是将首付比例调高到30%，取消优惠利率，在购房者对未来房屋预期稳定的情况下，政策影响有限，部分有实力的购房者还将会积极购房。-高端住宅属于附加价值比较高的奢侈性产品，其消费群体一般是非常富有阶层，因而信贷

3、政策对其几乎没有影响。但是由于富裕阶层目前一般具有多套住房，在目前限购政策和房产税开征的情况下，购房者要想买入新的房产，必须将其名下的房产降低到一套（当地户口）或则全部抛售（非当地户口），这也意味着这些富裕阶层要买入新的房产必须放弃目前拥有的多套房产，并有可能缴纳全额营业税。因而，这就要求高端住宅产品的品质非常具有吸引力，足以促使购房者损失因抛售现有物业的机会成本（抛售后其名下只能持有两套房产）。-中端住宅由于其价格较普通住宅较贵，在当前二套房贷首付60%，贷款利率1.1被的情况下，一般性的改善型需求客户没有能力消费，而富裕阶层由于机会成本过大，而不会

4、选择购买，因而其受到的影响较高端住宅更为严重。由于市场的80%以上的购房需求是刚性需求，投资投机性购房是少数，因此，对于少数人的政策措施对于市场的影响有限，而且，不具有可持续性。由于执行限购的城市很少，房地产的投机资金仍然不会退出，只是转移了区域而已，况且，商业地产并不在限购之列，由此看来投资投机仍会继续。新国八条及相关政策对改善型需求、投资、投机性需求将会产生较大的影响-由于一般改善性客户经济承受能力有限，而首付款比例提高10%，意味着要增加几十万的首付，压力较大，而且利率的提高也明显的增加了成本，因此，政策将会对改善型需求客户产生较大的影响。-对于

5、投资和投机型需求一般通过利用银行的贷款进行高杠杆操作进行套利，但是限购政策、个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税政策及二套首付60%及利率1.1倍对其形成了严重的冲击。如果再对存量二手房提高利率对其影响将会更大。在各地方制定房价上涨目标的情况下，房价不可能在大幅上涨，因而其套利空间被进一步压缩，未来全国版的房产税也有可能成为悬在其头上的一柄利剑。在成本上升，盈利空间有限的情况下，投资和投机需求将会受到很大的抑制，如果对二手存量房提高利率或者对多套房征收房产税可能会促使投资和投机者抛售房产。近期有消息称，北京已经出现了较大规模的抛售，温

6、州炒房团也开始将目光从住宅转向了产业地产。新国八条及相关政策将会对部分依赖异地市场的项目遭受重创此次新国八条将房屋限购的范围从房价过高和上涨过快的城市扩大到到"各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市"，几乎暂时关闭了多次置业和非居住地跨区域置业的大门。这将会对那些严重依靠异地市场的旅游住宅、养老养生住宅等产生重大影响北京版调控细则最大影响是极大限度地压抑了住房短期需求首先是排斥一大批对非本市居民。细则规定，对无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。这使得

7、符合规定购房的非京籍人士至少将减少50%以上，再加上已经购房的不能再购买，使得符合条件的非京籍人士将更少，压抑了购房需求。众所周知，北京人口的增加主要是非京籍人口的增加，而不是户籍人口的增加，而购房主力人群也是是非京籍人口。从目前形势看，十八大前该政策松动的可能性小，从控制人口规模的角度看，有可能成为永久性政策。限制了本市户口投资性需求，即使改善性需求也将受到很大压制。对于已经拥有三套及以上住房的客户也被屏蔽在市场之外，因而，需求规模将大大降低。杜绝了大规模投资、投机性购房。酒店式公寓等商务商用物业优势显现，成交价量将进入上升轨道由于2010年以来的调

8、控政策主要针对的是住宅地产，此论调控在打压住宅的同时，促使部分资金投向了商业地产，商业地产呈现