地产企业成本管理探讨[1]

地产企业成本管理探讨[1]

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1、地产企业成本管理探讨“加强成本管理,向管理要效益”是当前市场环境,各家地产企业都在思考的问题,也是地产行业发展的必然,成本管理究竟在地产企业发展中起到何种作用?如何起到作用?如何量化“附加值”,对我们经营效益最敏感的因素是什么?如何建立一套有效的量化考核薪酬体系?我们的成本目标制定,总控计划实施等根本的出发点是什么?如何发挥成本管理的最大作用,控制最关键的环节?品牌价值如何在财务指标上体现?等等问题,值得思考,本文从财务、税收、工程造价角度希望能够自定义“成本系数”的组成找到一些答案。我们从一个纯粹的住宅项目分析,从置地一直到项目清算,从如何确定土地竞标价格上限,

2、如何在获得土地后确定建安费用上限,如何建立对项目管理团队的考核,如何确定我们的销售价格,如何提升我们产品的附加值着手分析。一、从现行财务和税收角度建立数据模型一切地产企业同其他行业一样,都是追求利润的最大化,根本的经营目标就是利润的绝对额。利润=销售收入-成本,提高其绝对值有三种途径:1、销售收入提高,成本下降。2、销售收入大幅增加,成本小幅增加。3、销售收入不变,成本减少。这三种途径和造价管理中提高价值系数很相近(价值系数=功能/成本,应该是略大于1),但也有区别,价值系数追求的是匹配,不能太大,如果太大则说明功能冗余或成本投入不足,如果我们用收支比率=销售收入

3、/成本,理论上企业追求的是越大越好,但收到地产土地增值税的限制,企业长远品牌建设的需要,收支比应该有一个合理的范围。收支比=销售收入/成本,地产企业收入单一,但按性质划分成本多种,为了分析方便我们引进一个企业成本系数概念,成本系数=成本/销售收入。同样道理企业追求的成本系数越低越好。地产企业成本=管理费用+财务费用+营销费用+土地费用+建安费用(包括前期费用)+与销售额有关的税费(如营业税,城建税和教育附加等)+不可预料风险成本成本系数=管理费用/销售收入+财务费用/销售收入+营销费用/销售收入+土地费用/销售收入+建安费用/销售收入+与销售有关的税费/销售收入+

4、不可预料的风险成本/销售收入1、管理费用:可以根据企业不同项目以往的数据分析,其数值应该同项目建安工程量的规模和实施周期正相关,一般取建安费用的5%。考虑到激励薪酬体系或计算简单可以定义为销售额的5%。管理费用还可以根据项目的规模确定岗位配置,薪酬体系,奖励分配,项目的实施周期,项目费用的历史数据等预测具体数值。2、财务费用:可以根据企业资金投入状况和建安成本、土地费用等开发总成本规模,考虑开发周期及市场贷款利率综合确定,一般取(土地费用+建安费用)×贷款利率×开发周期。3、营销费用:可以取行业的一般水平或企业以往类似项目的数据,莱茵达营销费用占销售额的比例为3%

5、左右。上述三项费用之和,按现行税务制度规定,在收取增值税之前的抵扣不能超过销售收入的10%,从目前市场利率,行业经验看,往往超过10%的上限,不管是否超过,从税务筹划角度,理想状态是10%。对于长期从事房地产的企业,营销费用和管理费用可以建立自己的经验数据库,获得数值会更加准确。1、土地费用:根据实际土地合同价和规定的配套市政费用。2、建安费用:形成项目实体的全部费用,包括前期、报批报健,规费等。在拿地期间可以根据项目实施的所在地、项目规划的性质、通过分析企业、行业的历史数据以概算指标予以估算。上述两项费用之和占目前项目成本中的比值最大。3、与销售有关的税费:根据

6、现行地产行业的税务规定有营业税,城市建设附加,教育附加,约占销售额的5.65%。4、不可预料的风险成本:地产行业的社会环境和建筑产品建设过程的特点所决定的,成本系数用于拿地决策时可以考虑的。按销售收入的1%考虑。也可以根据以往经验自定允许数值。5、成本系数:地产项目所有成本支出占销售收入的比例。成本系数的确定在土地价格确定后,综合考虑建安成本、财务、管理费用后确定的一个合理的数值。6、利润系数:可以通过成本系数派生利润系数及扣除所得税后的项目净利润。{销售收入-【销售收入-成本A*1.2)】×土地增值税率-成本B}×(1-所的税率)成本=成本系数×销售收入,成本A

7、和成本B有所不同,成本A所含三项费用(管理费、营销费用、财务费用)不得超过销售收入的10%,根据《增值税暂行条例实施细则规定》加计1.2系数只能是土地费用和建安费用,其他三项费用不能加计,比较复杂;成本B是按所得税规定按实际发生,有合法票据即可。为简化计算下面推导视为三项费用之和不超过10%,成本A和成本B相同(目前一般情况下主要是财务费用超支)。成本所得税率为25%,土地增值税率为30%(增值额在50%以内考虑),1.2系数是房地产企业可加价进入增值税抵扣范围。代入上述公示净利润={销售收入-【销售收入-成本*1.2】×土地增值税率-成本}×(1-所的税率)提取

8、销售收入利

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