对物业管理内在运行体制的法律思考

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1、对物业管理内在运行体制的法律思考近年来,随着我国经济建设的快速发展和住房制度改革的不断深入,城市物业管理的社会化、市场化和专业化得到了突飞猛进的发展。但物业管理毕竟还是一个新兴的行业,存在的问题很多,其中对物业管理内在的运行机制缺乏法律上的认识和了解表现得比较普遍和突出。本文拟从物业管理的基本概念入手,分析解读物业管理内在机制运行中的有关法律问题,不当之处,敬请业内人士批评指正。  一、物业管理的基本内涵  (一)物业和物业管理  根据《广东省物业管理条例》第二条,所谓物业,是指已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建

2、筑物及其附属的设施、设备和相关场地。简而言之,物业就是房屋和土地。在我国香港特别行政区称房屋和土地为不动产,我国台湾地区称房屋和土地为不动产,我国内地则称房屋和土地叫房地产。究其实质,物业、不动产、房地产均是指房屋和土地而言,其基本涵义是相同的。  根据《中华人民共和国物业管理条例(征求意见稿)》第二条,物业管理是指物业管理企业按照物业服务合同约定,通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业维修、养护、管理,以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序,为业主提供服务的活动。从现实情况来说,无论国内或国外,归纳起来看物业管

3、理无外乎有两种模式:一种是由物业服务企业实行专业管理;一种是由业主通过一定的组织形式实行自营性管理。我国内地城市的物业管理模式即由物业服务企业实行专业管理基本是从香港特区引进来的。我国台湾地区则与香港特区相反,他们的住宅一般采用业主自营管理模式。  (二)业主和业主委员会  所谓业主是指对房屋、附属设施和设备拥有所有权及对负载土地拥有使用权的单位和个人。按照业主是自然人还是单位,可将业主分为自然人业主和非自然人业主。非自然人在法律上是指法人和其他组织。无论是自然人业主还是非自然人业主,在物业管理法律关系中地位是平等的。习惯上

4、按照取得产权的顺序,有时还称物业的开发商为大业主,购买开发商物业的个人称小业主。从物权法理论上讲业主应是物业管理的灵魂和一切权利义务的源泉。  业主委员会是经业主大会选举产生,按照《业主委员会章程》的授权,对物业实施间接管理的自治组织。业主委员会是全体业主的代表,受业主监督,对全体业主负责。业主委员会经业主大会的授权,可以代表全体业主行使物业管理权,包括委托物业管理企业或自行建立物业管理组织进行专业的管理。  二、业主权利义务的价值取向  从物权法理论讲,业主对房屋的所有权(具体为占有、使用、收益、管理、处分的权利)和对土地

5、的使用权(即物权法中的基地使用权)均属于不动产物权的范畴。不动产物权是指权利人“直接支配特定物并排除他人干涉的权利”。基于此,业主应当具有决定物业管理模式、选择物业管理公司、表决物业收费等有关业主重大利益的权利。任何单位和个人都有保护业主行使这些权利的法律义务。但由于房屋和土地的不可分性以及与其他不动产的毗连性,决定了业主在对房屋行使所有权和对基地行使使用权时,应当受到比动产物权更多的限制。即业主在行使不动产物权时应“不得妨害他人利益,不得妨害公共利益的发展”。例如业主对自有房屋的装修应依照建设部《住宅室内装饰装修管理办法》

6、进行,不得改变建筑主体和承重结构,不得超出“装修管理服务协议”允许的施工时间等。  权利和义务的法定原则是:“没有无义务的权利,也没有无权利的义务,权利和义务是对等的“。同样,由于房屋和土地作为不动产物所具有的不可分性、毗连性以及与其他不动产权利人的共处性的法律特征,决定了业主义务的核心应是如何维护整个区域内全体业主的共同利益。享有物业管理企业提供服务的还应依据合同约定承担支付报酬的义务。总之,业主的权利是依法享有的,应当受到人们的尊重和法律的保护,同时业主行使权利应受到法律的限制,并负有维护他人和公共利益的义务。充分保护全

7、体业主的整体利益是制订物业管理行为的主要价值取向。三、按项目协商收费是法律的必然随着我国城镇住房制度、土地有偿使用制度和房地产生产方式三大主体机制改革的不断完善和规范,物业管理作为一种产业经营模式,收费问题同样经历了从计划经济到市场经济的过渡。这个过渡大致可以分为三个阶段:  第一阶段(1981~1994年),初创和探索阶段。1981年我国第一家专业化物业管理公司在深圳成立,标志着我国物业管理产业的开始。但由于当时我国的房地产开发经营尚未形成规模,居民住房仍以单位福利分房和租用直管公房为主。所以,该阶段物业管理的项目比较单一

8、,其收费主要是以租含费和政府、单位补贴为主,物业管理并未形成真正意义上的市场运作。  第二阶段(1994~1998年),发展和规范阶段。随着物业管理观念的普及和深入,政府和业主越来越认识到物业管理的重要意义。为规范管理,保障健康发展,1994年3月,国家建设部颁布了我国第一部关于系统规范物

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