中国房地产项目全程开发程序培训

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1、中国房地产开发程序2008年6月中国房地产开发程序房地产开发的涵义房地产开发模式我国房地产开发程序我国房地产企业主流产品开发流程图房地产开发的涵义通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。品牌房地产开发需要整合的资源劳动力土地专业人员经验城市基础、公用配套设施建筑材料资金房地产开发模式香港模式：以开发商为中心客户预售融资、银行按揭融资由开发商一家完成“买地、建造、卖房、管理”——纵向价值链开发商不持有物业美国模式：市场化资本运作聘请专业公司完成房地产开发的各个环节——横向价值链开发商持有并经营物业房地产开发模式

2、物业管理销售盖房子取得土地主要采用香港模式：依赖房产销售收入和银行提供资金以销售为主的经营模式以圈地、圈钱为主的盈利模式中国的房地产开发程序Step2.前期工作Step3.建设阶段Step4.租售阶段Step1.投资机会选择与决策分析中国的房地产开发程序Step2.前期工作Step3.建设阶段Step4.租售阶段Step1.投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析机会筛选财务分析资源评估投资决策分析投资机会选择机会寻找投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析成熟市场的发展使得投资决策在项目开发中占据了越来越大的比重，第一颗棋摆在

3、哪里，怎么摆，成为每个开发商投资时考虑得最多的事情。根据城市规划状况及经济发展前景，选择意向发展地块意向地块的确定投资机会选择与决策分析在投资前，对项目的内外资源进行评估是一项必不可少的工作。对项目优势资源的利用可以提高项目的竞争力；对项目劣势资源的改造，可以最大限度地规避市场风险，加速项目资金回收。项目的资源评估可以分为经济层面、城市发展层面、城市文化层面和自身价值层面四大部分。其中，经济层面又可以分为宏观经济层面和中观经济层面。进行项目资源评估投资机会选择与决策分析中观经济评估指标商品房施工面积商品房竣工面积商品房销售面积商品房销售

4、额商品房空置面积及空置率房地产市场价格指标自身价值评估指标地块地貌地质条件地块内及周边的自然景观资源地块周边的城市配套状况城市发展评估指标总体规划要点城市重点发展方向及其规划项目区域和地段内的规划详细情况规划变更因素宏观经济评估指标国内生产总值人均GDP消费总额固定资产投资银行贷款年末余额居民储蓄存款余额人均可支配收入恩格尔系数房地产投资额及比例城市文化评估指标城市的经济交通地理优势城市人文研究城市综合竞争力历史文脉的研究进行项目资源评估投资机会选择与决策分析可持续性前瞻性整体性纵深性风险最小利润最大进行项目资源评估投资机会选择与

5、决策分析分析投资机会研究的结论，初步判断项目投资是否可行，并决定下一步具体研究工作。初步可行性研究投资机会选择与决策分析对拟投资的项目进行全面的技术经济研究，并针对具体地块及市场现状建议开发投资模型，对建设投资、成本费用、现金流量等进行精确控制。可行性方案研究投资决策流程确定意向地块成立项目研究小组投资、策划人员设计人员财务人员进行项目资源评估经济层面评估城市发展层面评估城市文化层面评估自身价值层面评估初步可行性研究制定研究计划静态经济指标分析可行性方案研究用于银行贷款的地块发展可行性方案制定研究计划动态经济指标分析动态资金缺口

6、分析项目风险分析用于政府报建的地块发展可行性方案中国的房地产开发程序Step2.前期工作Step3.建设阶段Step4.租售阶段Step1.投资机会选择与决策分析前期主要工作办理房地产开发企业资质办理建设项目选址意见书办理建设用地规划许可证取得土地使用权开发项目立项登记项目深度市场调研项目定位策划项目产品策划项目产品设计建筑方案审批办理建设工程规划许可证办理施工许可证前期主要工作办理房地产开发企业资质办理建设项目选址意见书办理建设用地规划许可证取得土地使用权开发项目立项登记项目深度市场调研项目定位策划项目产品策划项目产品设计建筑方案

7、审批办理建设工程规划许可证办理施工许可证企业取得土地的方式行政命令式资本市场土地二级开发土地市场企业取得土地的方式行政命令式资本市场土地二级开发土地市场企业取得土地的方式行政命令式可以是划拨也可以是协议出让.根据2003年8月12号正式发布的国务院18号令，政府有权合理的确定各类房地产用地的布局和比例。也就是说，在各个城市中，仍有由政府决策的开发项目，其中有相当一部分(比如危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配)是通过土地协议出让的方式进行的，尤其是危改和基础设施建设中的建设用地分配，基本上是控制在政府手里。企

8、业取得土地的方式行政命令式资本市场土地二级开发土地市场企业取得土地的方式资本市场中的拿地方式根据渠道不同，又可分为:■投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司，以解决有钱没