简述商业建筑设计管理

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1、各位新朋友和老朋友，还有我们单位的同事，下午好。我先简单介绍一下，我们新外建CCI建筑设计沙龙之前已经办了几期了，大家的反响也非常好，我们也愿意接着办下去。这个沙龙的主要目有两个，一个是对我们员工的内部培训，让我们对一些商业建筑项目的相关理念和设计有所了解；另外一个也是供我们交流的平台，对商业地产感兴趣的开发商能够和我们一起交流，在这个小的平台上大家一起分享经验，在这里有所收获。今天我们的沙龙有两个主题，第一个我先简单介绍一下——简述商业建筑管理。我会简单的介绍一下商业建筑设计的一些管理流程，还有我本人的一些商业建筑设计的体会，我说的会简单一些，然后夏总会和大家详细介绍广州万达的项目，谢谢大

2、家。今天我想说说以下几个内容，先简单介绍下商业建筑的定义，这个定义其实大家都知道，我会很快的过一遍，然后会说下商业建筑的特点和其他建筑特点的不同点在哪里，以及商业建筑的设计流程是什么，这个流程是关于我们自己内部的工作流程，以及如何和其他一些团队合作的流程，还有我的一些体会。实际上商业建筑这个概念很简单，我就不细说了，大家来看我昨天从百度上查来的定义，狭义上讲，商业建筑是指供商品交换和商品流通的建筑，随着商品种类和交换的不断发展，目前商业建筑类别日益繁多。所以，我们现在指的商业建筑是指，供人类从事各类经营活动的建筑物。过去可能就像买卖东西的场所，像市场一样，现在已经发展带到有餐饮、娱乐、电影院

3、这些经营活动的买卖场所，所以现在的商业建筑和过去比也越来越复杂了。商业建筑和通常意义的其他建筑的最大特点不同，就在于复杂、多变。先说复杂，比方说做的最多的住宅，他的房型就相对固定一些，荷载结构也较统一，就客厅、卧室、起居室这些，荷载也很简单，还有机电和上下水都没有什么特殊的要求。再举一个复杂的例子——酒店，其实酒店是非常复杂的公共建筑了，但它也有很多相对比较固定的功能。我们一开始做前期策划的时候就定好位了，它是个什么样的酒店，它的机电、结构和建筑要求都是相对定死的。从前期策划，到实施，再到未来几十年的使用，如果没有特殊情况，它是不会变的。但是我们设计的商业地产的功能就比较复杂。商业综合体要包

4、括商场以外的住宅、酒店、办公楼等功能，所以他的复杂性要求设计师必须综合考虑，同时要求无数个团队一起来参与这个项目，因此这不仅是个设计的过程，更是一个交流、互动、团队运作的过程，所以商业地产比一般的工程项目设计要复杂。商业建筑另外一个最大的特点就是多变，它的变化是超乎在座所有各位的想象。我一会会有简单的例子。从一开始前期做规划和商业策划的时候，业主和策划公司就会一直变，一直到招商租赁，甚至施工的时候也会有变化，比如原来项目想招TESCO进来，后来没招到，就意味着变化了，这一变化对这个建筑物的影响会很大。商业建筑就像一个活着的生命一样，不像酒店和写字楼，开张大吉就算结束了，商业建筑的开张才仅仅是

5、刚刚出生，后面会一直成长和变化——因为进入的品牌会变化，这样的话就需要建筑物在最初设计的时候适应各种变化的可能性。例如，今天的一茶一坐要变成KFC，那我们的机电是否能匹配它，所以从项目开张开始，如果这个建筑物生命是30年，那也许每隔3到5年，我们的项目就要变化调整一次。当我们的设计师把建筑设计的很好的时候，我们的项目出来后就是个美女，以后会嫁得很好；如果设计得不好，也许最后出来的成果连嫁人都嫁不出去，这也是商业建筑和其他建筑最不同的地方。说到商业建筑的项目管理，项目前期要做些什么，工程建设和销售租赁的时候要做些什么，最后使用运营的时候要做些什么，在以上不同的阶段里，我们的团队协作需要哪些团队

6、，我们的建筑设计要做哪些内容，我们和其他的专业顾问会有哪些合作，这些我都会在后面一一简单介绍。实际上我们在项目前期策划阶段就要参与了，这时的团队有业主、商业策划公司——这个很重要，是帮助业主确定项目未来战略发展方向的，还有我们建筑设计和其他顾问。那我们建筑设计要做哪些呢？简单说，我们主要对场地规划进行研究，对项目的容积率，覆盖率和它的出入口等做研究，还有对交通流线做研究，比方说项目所处的城市位置在哪里，居民从哪里进来比较方便，货运从哪里进来，顾客从哪里来，私家汽车和步行的人从哪里来，这些都应在前期方案规划概念里体现出来。对业态组合的研究，通常会由商业策划提出。比方说在购物中心里，主力店会有哪

7、些，小的精品店会有哪些，在这些提出后，我们建筑师会把这些都组合到我们的建筑物里。因为有的是贡献人流，有的是贡献房租，我们希望它们在一个建筑物里进行互动。比方说大卖场租金很低，但是可以贡献人流，那么它的位置就关系到顾客从哪个方向来，通过什么流线进到大卖场里购物，购物完了从哪里出来。在研究了流线以后，才能决定大卖场最好的位置，既贡献人流，又促进他们的其他消费行为。对物业形象的研究，包括对物业的档次、未来的消费者定