周燕珉：适老社区开发误区与规划控制要点

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1、周燕珉：适老社区开发误区与规划控制要点大家好，很高兴参加“2015清华养老产业高端论坛”。前面几位专家从社会，政策，以及经营模式几个方面进行了分析，讲的非常好。我这边侧重于专业领域，今天在座的有一些是开发商、建筑商和设计师。我从适老社区开发误区以及规划的控制要点等几方面来讲解。适老社区开发的三个常见误区第一：过于强调概念。第二：缺少深入调研。第三：忽视区位影响。第一个误区就是概念先行。我们经常接触一些开发商，在做养老社区的时候，首先就是谈概念，概念多数特别空泛，缺少实质内容。看这张图（见图1），有时候画完图再填词，是“风华宝地”，还是什么。另一张图（见图

2、2）手的状况，把这个规划形成像一个佛手的感觉，觉得跟老年人相关。但是谁也看不出来这个规划跟佛手到底有什么关系，这个概念很抽象。觉得这个概念比较好听，跟政府说还有点效果，但是和老百姓养老没有任何关系。这就是只强调概念，对养老本身概念却不清楚。图1图2第二个误区是缺乏调研。对客户的位置，以及客群的情况了解不够。如果让我们来做设计，首先要进行调研，这种调研不是发问卷一看就行了，而是要深入的了解项目。目前政府机构给我们提供的数据一般都是不全的，当地的老人的数量也只是概念上的数据，不光要知道人数，还要知道他的身体状况，有多少高龄，有多少卧床等等。所以对于这些客户的

3、了解是不够的，没有方法，没有时间，更重要的是没有这个打算。第三个误区是忽略区位影响。总觉得风景好、有山水、空气好就一定能吸引老人，我觉得这是一个很大的误区。项目的区位决定客群的定位，区位在哪儿，会产生什么样的客群，这点跟一般地产是相同的。地段好可能来的人就比较多，客群就好找一些。我们来看这张图（见图3）上的几个圈，假如这个圈是北京市，中心是核心区。第二个红圈是城市拓展区，比如说四五环，城市近郊就是六环了，如果在核心区已经没有土地了，其实是改建，把不好的小旅馆、招待所改建为老年设施，城里刚需的老人特别多，他们需要就近医疗，可以住在老年设施里，是需要护理的老

4、人。四五环是插建，现在有些新建社区里面插建或把原来的会所改变性质变成老年社区，也可以照顾老人。城市近郊就是低龄老人，多数有一些新建的社区，国家也规定这些社区必须配备老年设施，现在要求每人不得小于0.1平米，还有800平米的老人设施配建。图3远郊设施比较好的有可能跟旅游地产、文化地产、旅游观光配在一起，周边配建一些健康老人专用的社区或设施。总的来说，核心区目前的医疗配套非常好，越往外走医疗越少，不可能建大量的老人设施，特别是刚需卧床需要照顾的老人，所以从健康的程度从中心到外部越来越健康。从我们建设的内容来说，里面更多是根据刚需改建的老年配套设施，外部是一些

5、老年社区为健康老人、活力老人旅游观光的配套。适老社区规划控制的七个要点第一：厘清产品。分清套与床，现在我们觉得什么都按床来算，包括政府的政策，9073，3是代表床，北京是9064，4是代表多少床位，是政府要抓的。其实是一些老年住宅和老年公寓需要用套来计算，我们做的是一室一厅还是两室，就算是一间屋子，其实概念也是套，主要是出售，我们希望把套和床分清。养老设施应该拿床来计算，政府的指标也是养老设施，不是卖出去的住宅。养老设施多数是租，所以现在国家法规已经进行了界定。公寓可以租，属于老年建筑。设施有专门的法规，居住建筑法规最近也会出台，老年建筑设计法规也已经更

6、新。第二：控制规模。现在我们遇到很多开发商做老年社区、老年产品的时候，拿了好几千亩地，甚至有上万亩地来做规划，觉得都叫老年地产，有可能从政府得一些政策优惠。但是在政策上没有什么区别，想不出来特别适老的特点。其中有一点，对于街道的尺寸应该有所控制，现在特别是郊外的一些规划，一般把街道的尺寸都放得特别宽，比如说500×500这样一个街区是比较常见的。但是过去的老城区城市基底是比较小的，老人生活在这种旧城区里面很舒服，出去买菜、见朋友、到哪活动都可以走到，如果做成500×500大型街区就会很很不方便，我们希望把这个街区做的小一点，这跟老年人的出行距离是有关系的

7、。同时我们也可以看到社区规模，达到四五公顷是比较好的，十多公顷就太大了。如果想做养老，地块规模要小一点，这样更适合老人的生活。第三：按需配套。现在在做规划的时候，如何配套没有太多的概念，也许就参考国家的一些规定，配个医院、老年大学，图书馆、棋牌室等等。到底哪种配多少并没有太多的概念，只是按照一些规划指标来确认，这样一是不了解客户群，二是不知道多少配套合适。2010年中国老年科学研究中心做的调查，真正的老年人到底需要那些配套呢？可以看到出来现在最需要的是就餐点，然后是日托站。还有上门看病、上门护理，康复、按摩，帮助日常购物等。这些都是老年人的实际需求。这方

8、面我们认识的还不够，按照规划的范文要求来配制的，各个地区不太一样，这和杨教授说的