月沉阳保利·方溪湖项目前期营销战略案

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1、沈阳保利·方溪湖项目前期营销战略案2010年2月辛勤耕耘的六年间，保利地产品牌知名度的不断提升中，收获了沈阳老百姓的良好口碑。在土地供应量充足，市场环境良好的沈阳市，保利地产完成了东北区域战略核心城市的基本布局。2010年，保利地产将借助文大路项目（本案）及长青桥项目（康桥）进一步冲击普宅及别墅住宅市场，扩大沈阳市场份额，因此2010年也将是保利地产冲击沈阳第一地产运营商地位的关键一年。09年，我们在沈阳地区的销售额超过32亿，在沈阳今年卖了6800套房子。回顾沈阳保利成就序言：2009年10月21日，集团

2、控股子公司沈阳保利溪湖房地产开发有限公司通过挂牌方式取得位于沈阳市皇姑区三台子街道方溪湖村文大路五宗地块（宗地编号沈皇挂字[2009]002/003/004/005/006号，项目具体位置如下图1所示），成交总价48350.2291万元，土地出让面积429779.8平方米，容积率1.7，折合楼面价为562元/平，用地性质为商业、住宅。皇姑区铁西区大东区和平区浑南新区本案沈阳北站沈河区处于城市发展纵轴的北部片区项目位于北三环外，行政划分上隶属于沈阳市皇姑北部经济区属于城郊项目，距离北站9.7公里区位“百万宝贝

3、”总用地面积总建筑面积地上建筑面积容积率地下建筑面积住宅建筑面积公建建筑面积517246平960000平880000平1.780000平750000平130000平住宅建筑面积商品住宅（所占比例）回迁面积（所占比例）750000平710000平（0.8068）40000平（0.0455）商业及共建建筑建筑面积（比例）写字楼（比例）公寓式办公楼（比例）餐饮美食街（比例）社区综合性超市（比例）社区配套商业（比例）130000平（14.91%）40000平（4.55%）20000平（2.27）10000平（1.1

4、4%）15000平（1.7%）25000平（2.84%）康体会所（比例）小学（36班）（比例）幼儿园（25班）（比例）农贸市场（比例）物业社区用房（比例）其他（比例）4000平（0.45%）6000平（0.68%）4000平（0.48%）2000平（0.23%）2000平（0.34%）2000平（0.23%）规划本案由规划路、内部湖、高压线分割成7个大小不等的地块，相互之间关系较为分散。但因商业比例共建等市政规划要求，本案从物业功能划分上几乎涵盖了大盘应有的全部物业功能。宗地指标概述北临：文大公路，分散中小

5、企业厂区及普通商铺用房；南侧：隔规划路紧邻环北家园；西侧：隔规划路临娃哈哈沈阳工业园；东侧：农业用地，其中自东北至西南向有高压走廊穿过，将项目东南角隔出一块三角地。公交配套：到达项目的公交车目前只有一条190路（皇姑屯火车站——环北家园），其余交通配套主要依赖项目东侧2.5公里的黄河大街上。教育配套：临文大公路延线孙进技校、蒲公英实验幼儿园、沈师附中。商业配套：无成熟大型的商业配套，文大公路两侧有低档网点，形成了一条简陋商业街市区中心市府广场黄河大街6公里北陵公园10公里本案三环二环2.5公里四至怒江北街延

6、线(规划)规划路(现存)NE本案至黄河大街高压走廊环北家园文大公路(现存)规划路（现存）北三环地块四至本案作为继保利花园之后的又一百万平力作，在产品品质、技术创新、服务水平等多个层面考验着保利地产作为一个品牌国企的经营能力，同时也在大盘运作能力、区域价值运营、企业经营管理水平等方面为保利地产提出了不小的挑战。这也是保利在沈阳普宅市场上如何能够赶超万科，以城市价值运营者的身份缔造郊区经典大盘，从而提升保利地产品牌美誉度的良好契机。文大路项目的战略意义项目获利能力﹥“百万宝贝”战略意义[关于区域]规划利好or区

7、域价值[关于属性][关于品牌]保利品牌优势[关于指标]地块分散，功能复合项目的大盘运营战略如何确立？项目的定位及核心价值体系如何构建？项目营销战术如何启动？核心问题的导出：滨水/百万大盘基于项目自身的判断项目的大盘运营战略如何确立？一期一个案名一套独立的推广思路，但每个案名又毫无关联，变成多个小盘的集合群价格/从04年开盘至今，历时5年价格跨度近2500元/平，考虑市场因素，本项目未达到溢价销售的结果5年来，本项目产品无太大变化，无论是立面造型、户型配比、园林绿化、物业服务、建筑品质都无明显升级，仅在三期产

8、品中增加了少量洋房产品，经历2年销售期，目前仍有余货。案名开盘时间价格[元/平方米]保利花园一期[沁泉居]2004年6月19日2800保利花园二期[国色添香]2006年9月23日3280保利花园三期[双河城]2007年7月14日3600保利花园四期[福邸]2008年8月10日4000保利花园五期[第五季]2009年5月30日4500保利花园六期[第六区]2009年10月18日4700定位混乱产品原地踏步保利花园的