工业地产概述阐释的沟通呈报

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1、工业地产概述阐释的沟通呈报2014年4月工业地产，常规又被称作为产业地产，是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质的用地，工业类土地上可建的建筑物包括工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等等。工业地产实际上成为最复杂、最具挑战性的房地产开发领域。对于开发商而言，工业地产不仅蕴藏着新的利润空间，也将使其在区域经济发展乃至在宏观经济舞台上，发挥前所未有的重要作用。这将为房地产开发企业的可持续发展，赢得更大更广阔的空间。什么是工业地产？本文主要进行工业地产发展的

2、概述阐释，着重从2个部分入手。PARK1工业地产的开发操作模式PARK2工业地产的运营盈利模式PART1：工业地产的开发操作模式工业地产与传统住宅/商业地产有何不同？（一）工业地产与常规商住地产（一）工业地产与常规商住地产限制条件及使用成本工业地产住宅地产使用年限50年70年目标群体企业（不能以个人名义购买）个人户口不能落户可以办理户口付款方式一次性付款一次性付款、分期付款水电气收费电费0.765元/度，天然气1.463元/立方米，自来水4.55元/立方米电费0.510元/度，天然气1.4元/立方米，自来水3.5元/立方米工业地产和

3、住宅地产客户类型不同。由于工业地产客户主要都是企业法人，所以不能办理户口、水电气收费标准要高于住宅地产，客户资金门槛相对较高。与传统商住类地产相比，由于目标群体不同，工业地产使用成本更高且存在不能落户，购买群体及支付方式等诸多限制条件；交易税费工业地产交易税费买方契税:合同价3%印花税：合同价0.05%卖方营业税：销售收入5%企业所得税：如卖方为企业，按销售收入当年企业所得税计征个人所得税：如卖方为个人，收入减除税费和合理费用（如装修费用，房贷利息等），按20%计征土地增值税：按增值额实行四级超率累进税率印花税：合同价0.05%土地

4、增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。普通商品房住宅交易税费买方契税：首套房房合同价1%，否则合同价3%印花税：5元/单卖方营业税及附加：不足5年的，销售收入差额5.5%；超过5年的免征企业所得税：如卖方为企业，按销售收入计入当年企业所得税计征个人所得税：销售收入1%在交易环节，工业地

5、产的税费更高，开发商需额外缴纳土地增值税和印花税（一）工业地产与常规商住地产（一）工业地产与常规商住地产开发难度工业地产销售难度更大1工业地产对开发商资金要求更高2项目开发要求住宅地产的销售方式多样，可以办理预售，销售现房和期房。工业地产只能销售现房。工业地产具有投资金额大、资金回收期长的开发特征。相对于住宅地产，工业地产对于开发商的资本、融资能力有更高的要求从项目开发的角度，工业地产因无法办理预售增大了销售难度，同时对开发商资本、融资能力有更高的要求。（一）工业地产与常规商住地产投资特点投资额小，回收期短由于可通过销售回收资金，其

6、回收期相对较短，而分期滚动开发也使得，住宅产品前期一次性投入较短。重在前期造势住宅产品由于主要依靠销售回现，往往注重前期氛围营造，而后期物业管理相对工业地产要简单得多，并且不是主要盈利来源。短期收益可观住宅类产品普遍采用销售实现利润，通常情况下利润可达20%以上，但无长期收益或长期受益较弱。投资额大、回收期长通常工业地产前期投入范围从十几个亿到几十个亿，招商、管理运营等方面的投入也高得惊人，而通过租金实现利润的情况下，其投资回收期通常长达十几年。提供增值服务近年来投资者对工业地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势。

7、增值服务不仅，也体现着工业地产的核心竞争力。长期回报稳定工业地产一般收益在8%-12%，表现突出或政策支持情况下投资收益可达15%以上，其追求投资回报的稳定性与长期性，但须建立在开发商大规模资金投入、提供附加服务的基础上的。住宅地产工业地产由于运作方式的不同，工业地产投资具有投资额大、提供增值服务、长期回报稳定等特点（一）工业地产与常规商住地产政策调控目的限购令。各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。目前为止，全国已有45个城市实施限购令。住

8、宅市场政策（制约重点）工业地产政策主要表现在进一步杜绝工业用地改变土地性质、严把工业园区审批程序、加快土地市场化进程、治理整顿土地市场秩序、完善工业开发区建设规范。建设指标：行政办公及生活服务设施用地面积不得超过7%；建筑系数不得低于