第十章房地产估价程序、标准 、业务

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'第十章房地产估价程序、标准 、业务'
2019-9-11 1 § 2019-9-11 22019-9-11 3 估价技术路线包括三个方面的要素:(1)由估价目的所决定价格内涵;(2)由估价原则确定估价思路;(3)由估价对象房地产的类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定估价方法。 2019-9-11 4  2019-9-11 52019-9-11 62019-9-11 72019-9-11 82019-9-11 92019-9-11 102019-9-11 112019-9-11 12 一份完整的估价报告通常由8个部分组成: ①封面;②目录;③致委托人函;④估价 师声明;⑤估价的假设和限制条件;⑥估 价结果报告;⑦估价技术报告;⑧附件。2019-9-11 13 § (1)全面性。估价报告应完整地反映估价所涉及的事实、 推理过程和结论,正文内容和附件资料应齐全、配套, 使估价报告使用者能够合理理解估价结果。 § (2)公正性和客观性。估价报告应站在中立的立场上对 影响估价对象价值的因素进行客观的介绍、分析和评论, 做出的结论应有充分的依据。 § (3)准确性。估价报告的用语应力求清楚、准确,避免 使用模棱两可或易生误解的文字,对未经查实的事项不 得轻率写入,对难以确定的事项应予以说明,并描述其 对估价结果可能产生的影响。 § (4)概括性。估价报告应使用简洁的文字对估价中所涉 及的内容进行高度概括,对获得的大量资料应在科学鉴 别与分析的基础上进行筛选,选择典型、有代表性、能 反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。2019-9-11 14 美国表格式估价报告P183-195 三、房地产估价评估报告常见错误 § 1.报告书漏项(如:缺少评估依据、报告有效 期等)。 § 2.估价对象描述不全 § 3.选用的估价方法不妥(有收益的应当优先选 用收益法,比较实例多的应优先用比较法,有待 开发条件的要用假设开发法等)。 § 4.各种评估方法中的错误。2019-9-11 15 四、各种评估方法中的错误§ 1.比较法:§ (1)可比实例选择不当;§ (2)可比实例的币种未说明;§ (3)建立价格可比基础时,汇率选择错误;§ (4)非正常交易情况的要进行交易情况修正;§ (5)日期修正计算错误;§ (6)因素修正时,将修正方向搞反,分子分母颠倒,土地 未作年期修正;§ (7)在比较情况说明时判断有差异应予修正,但在实际计 算中未修正;§ (8)修正幅度过大,单项修正超过20%;§ (9)计算结果有错;§ (10)可比实例的状况必须是取其在成交日期时的状况;§ (11)不同性质的房地产(如:居住、工业等),其因素修 正时选取的侧重点和权重应不同;§201(9-9-1112)市场比较法中系数的取值要有依据。 16§ 2.收益法:§ (1)求有效毛收入时要采用客观收入;§ (2)要分析未来收益变化的趋势,不能只看当前收益情况;§ (3)如果有已出租情况,要根据租赁合同的约定,分租赁期内 (采用约定租金)和租赁期外(采用市场租金)两种情况分别计 算;§ (4)采用比较法求客观收入时,几个比较实例应与估价对象有可 比性;§ (5)计算毛收入时套用的天数错误、面积错误(应扣减的未扣 减);§ (6)计算毛收入时未考虑空置率(或入住率);§ (7)计算费用时漏项,如漏管理费、房产税等;§ (8)计算费用时多项;§ (9)某些计费基数未说明基数数值的来源;§ (10)资本化率的选取未说明求取方法和来源;§ (11)安全利率选取不当;§ (12)收益年限的确定未说明来源;§ 2(0191-93-1)1 净收益的扣除项目不全; 17§ 3. 成本法§ (1)费用构成不完整,漏项(如:缺正常利税);§ (2)取费时采用的是项目实际发生额,未说明是否符合当地现 时社会一般成本(即要区分实际成本和客观成本,采用重置成 本,不能用重建成本);§ (3)成本法计算贷款利息时应用复利,不能用单利。基数为土 地取得成本+开发成本+管理费用);§ (4)成本法计算贷款利息时计息期有错;§ (5)计算公式有错;§ (6)要根据市场供求分析来最终确定评估值(体现在经济折旧 的确定上);§ (7)开发利润计算时,不同的利润率要对应不同的计算基数;§ (8)计算折旧时,建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之 日起计; 2019-9-11 18 § 4.假设开发法 § 房地产价值=开发完成后房地产价值-开发成本-管理费用- 投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产 应交税费 § (1)不同类型的房地产应根据市场情况分别估算未来市 价; § (2)不能遗漏应扣除项(购买土地时应交税费); § (3)静态利息计算时,计算基数中漏项或多项。(如: 销售税费一般不计息); § (4)动态计算时不再扣除利息和利润; § (5)动态方法计算时,不应考虑投资利息的估算和开发 利润的估算; § (6)开发利润估算时,要注意计算基数与利润率的对应; § (7)各种费用及成本是否具有客观性; § (8)开发成本均匀投入、投入时间与年限问题。2019-9-11 19 § 5.其它方面 § (1)结论不能直接写为多少,也不能少大写金额; § (2)抵押评估时,未说明未来市场变化风险和短 期强制处分等因素对抵押价值的影响; § (3)用词、用语不当,过于艺术化或形象化; § (4)估价中的数据取值应为一具体数字,不能写 作为100--120元/平方米或约×××。2019-9-11 20 思考:某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产 进行了估价,估价目的是为了抵押贷款,按当时 正常市场价格评估的结果为1000万元,银行据此 贷款给其业主800万元。2001年10月1日,因业 主无力偿还贷款,银行申请,经法院判决将该房 地产拍卖。拍卖所得除了各项税费后为600万元, 加上业主已偿还给银行的部份本金和利息,业主 仍欠银行100万元。为此,银行要求估价公司赔 偿该100万元损失,而估价公司认为自己没有责 任。请问估价公司应如何说明自己没有责任和解 释其原因?2019-9-11 212019-9-11 222019-9-11 232019-9-11 241) 明确估价基本事项;2) 拟定估价作业方案;3) 搜集估价所需资料;4) 实地查勘估价对象;5) 选定估价方法计算;6) 确定估价结果;7) 撰写估价报8)201估9-9-价11 资料归档。 252019-9-11 262019-9-11 272019-9-11 282019-9-11 292019-9-11 302019-9-11
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