房地产供给制度与住房供给制度改革终

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'房地产供给制度与住房供给制度改革终'
. . . .房地产供给制度及住房供给制度改革1.1998年以前我国房地产及住房供给制度的发展过程(1)单一的行政供给阶段——改革开放前建国初期,我们国家的城镇住房严重短缺,为建立和巩固新生的社会主义政权,缓解城市住房短缺问题,我国政府没收、接收了封建和帝国主义性质的城市房地产,对城市私有房地产实行公私合营和社会主义改造的公有化政策,城市公有房地产初步形成[1]。在此基础上,顺应建设生产城市的要求,我国建立了国家主导的城市住房投资建设制度和以“统一管理,统一分配,以租养房”为原则的公有住房实物分配制度。城镇居民的住房主要由所在单位解决,各级政府和单位统一按照国家的基本建设投资计划进行住房建设,住房建设资金的来源90%主要靠政府拨款,少量靠单位自筹。住房建好后,单位以低租金分配给职工居住,住房成为一种福利。应该说,这种制度模式在当时较低水平的消费层次上,较好地满足了职工的基本住房需求。1958年到1977年的20年里,我国一直实行这一住房制度,但是在这段时间里,我国政府坚持以发展生产为先,尤其在大跃进时期,片面强调优先发展重工业,相关数据表明,因为这一时期住房建设为工业让路、大量农村人口向城市迁移和1957年后对住房建设的忽视(在第二个五年计划中平均仅有4.1%的基本建设资金用于住房),1960年城市人口大幅攀升到13073万,人均住房面积仅有3.5平米,比1957年的人均5.4平米不升反降[2]。在这种价值理念和经济政策的指导下,城市住房建设为工业发展做出了巨大牺牲,出现了大批质量低劣,不适于居住的房屋。文革期间,我国城市住房基本建设投资规模逐年削减甚至一度停滞,因此,住房供给不足也不断显现成为严重的社会问题。邓小平主持工作后才有所恢复。(2)住房市场化供应的探索和试点阶段——1978~19981978年12月召开的十一届三中全会掀开了中国经济建设的崭新篇章。十一届三中全会针对建国以来“左”的思想泛滥,确定了“解放思想、实事求是、团结一致向前看”的指导思想,提出停止“以阶级斗争为纲”的口号,把全党工作的着重点和全国人民的注意力转移到社会主义现代化建设上来,改革同生产力迅速发展不相适应的生产关系和上层建筑。城市住房供给制度也呈现出新的发展趋势。1978年—1993年城市住房供给制度改革的萌芽和试点根据1977年底的统计,全国190个城市人均居住面积仅为3.6平方米,比解放初期的4.5平方米下降0.9平方米。同国外相比,居住水平就显得更低了。182个城市共有缺房户689万户,占这些城市总户数的35.8%。各城市都有一批危房急待维修。许多城市还有旧社会遗留下来的棚户没有得到改造。上海市棚户500万平方米,住着100多万人。广州市还有3000多户“水上居民”没有上岸。哈尔滨的“三十六棚”、“十八拐”,青岛的“菜市场”,西安的“豫民巷”,北京的“南营房”、“北营房”等等地方,居住条件十分恶劣,广大群众迫切要求改造[3]。在这种背景下,福利分房制度逐渐暴露出的问题以及住房供给不足的缺点促进了政府寻求新的解决方案。在1978后,广大民众对住房属性认识发生了根本性的转变即:住房是商品,建筑业也是重要产业部门。在此基础上我国政府进行了公房出售和补贴出售住房试点,为住房制度改革进行了多种形式的尝试和创新城市新建住房的投资建设突破了国家和单位的束缚,形成国家、单位和私人共同完成的多元化投资建设体制,原先的城市住房权利格局被打破,新增一批私有住房和有限所有权的住房,通过提高租金,促进售房,回收资金,促进建房,形成住宅建设、流通的良性循环积累了有益的经验。1994年—1998年住房实物分配向住房市场化改革的过渡阶段在这一阶段,为了促进经济的发展,配合经济体制改革,住房供给制度也进行了一系列的改革,住房商品化步伐加快,其中最为关键的一点是1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号),它规定从1998年下半年开始停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化。至此,我国已实行了近四十年的住房实物分配制度从政策上退出历史舞台。因此,国发[1998]23号文被人们称为中国住房制度改革的里程碑,它宣告了福利分房制度的终结和新的住房制度的开始,此后政策性和商业性并存的住房信贷体系和多层次的住房供应体系得到建立。然而,改革的实践并不顺利。住房供给制度改革过程中片面强调了其作为经济体制改革的组成部分和作为促进经济发展的推动力,而较少直面住房供给制度变革中复杂的政府、企业和居民的利益关系,也较少考虑城市住房供给制度本身所要解决的是城市居民的居住问题[1]。公房出售的数次停顿、租金改革的失败和住房的结构性短缺,从根本上说,是因为国家政府、企业和居民三者关系还没有理顺和各方面条件还没有成熟的情况下,为了配合经济体制改革、稳定金融、促进经济增长而急于推进制度改革造成的[2]。2.1998年以后政府对房地产市场的调控政策研究由于政府的调控措施较多,不方便罗列,故采取表格的形式进行分析。具体政策如下表:时间内容结果1998年7月国发(1998)23号《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》——1998年下半年开始停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化从根本上推动住房商品化、社会化的进程,促进对现行住房分配制度的改革。对于进一步增强广大职工对住房的有效需求,启动住房消费市场,培育新的经济增长点,推动整个房地产业的发展,具有十分积极的作用。2001年1月财政部、国家税务总局对房屋出租的税费进行减免。对政府定价出租的住房,暂免征收房产税、营业税,对个人按市场价格出租的居民住房,减征营业税(由5%降为3%),房产税(由12%降为4%),个人所得税(由20%降为10%)配合国家住房制度改革,支持住房租赁市场的健康发展。使个人出租房屋总体税收负担由原来的17.5%~30%降低为7.3%~14.57%2003年6月中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷的通知》(一般称为121号文件)对房地产开发贷款、个人住房贷款都做出了很多严格的规定,各银行因自身利益使然,以121号文缺乏操作性为由,对房地产商暗地通融2003年7月国务院办公厅先后发出《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》、《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》至2003年12月底,全国共撤销各类开发区2426个,整合294,,基本刹住了开发/圈地之风。2004年3月国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71号令)各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕,否则国家土地管理部门有权收回土地,纳入国家土地储备体系。2004年8月31日因此被业界称作大限。2004年5月建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行《办法》明确规定,经
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