仙桃商业地产市场调研报告

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'仙桃商业地产市场调研报告'
仙桃商业地产市场调研报告 1 一、总体概况 二、竞品调研 在建项目分析 在运营项目分析1、仙桃商业地产总论 物业形态 物业形态2、城市概况 工程进度 租金水平3、商业地产发展状况 开业时间 运营状况 ①商业地产物业分类 销售价格 业态分布 ②总体运营状况 业态布局 招商状况 ③供求分析 招商情况 品牌档次 ④售价及租金水平 销售政策 销售政策 2 总体概况仙桃商业地产总论 城市概况商业地产发展状况商业地产物业分类 总体运营状况 供求分析 售价及租金水平 3 仙桃商业地产总论1.1 总体概况u仙桃:江汉平原武汉西翼中心城市,商贸、物流发达,近几年GDP增长迅速,长达20几年位居全省县域经济之首,但总体仍属于湖北省第三梯队。u本土商业长期占据市场主导地位,富迪、好邻居超市即代表着仙桃的超市业,中百仓储一败涂地,如今正在重建转型做”超市+百货”模式。u仙桃商城大厦无限风光:仙桃商业长期以大新路商圈为主,商业长期以本土企业为主,仙桃商城长期独霸老城区商业宝座,2012年销售总额突破了10亿元,创全国县市商业单体第一名,湖北省同类百货单体第四名,仅此于无航次、宜昌国贸和群光广场,成为银泰百货控股之后其旗下重量级商业单体。u从一枝独秀到百花齐放:2013年9月29日武商仙桃购物中心开业,一举打破了仙商对仙桃市场的垄断地位,目前家乐福也已进驻新城区,预计2015年开业。u此外南城新区的兴起,文华·豪布斯卡、元泰新市街步行街、新天地广场、翔球广场等商业综合体进行的如火如荼。u老商圈商业集中程度很高,辐射有限,全市其他地段商业集中程度很低。u体量饱和:新商业体遍地开花,总体量将达到202万方左右,但仙桃城区人口不足40万,总人口153万,无明显外来人口,且呈负增长,明显商业体量过量开发。u仙桃商业价格虚高,与其物业经营价值严重不符,商铺租金水平低,业态同质化严重。 4 仙桃商业地产总论1.2 总体概况u未来商业格局基本已定,仙桃将会形成大新路、城西、体育广场、黄金大道和南城新区五大商圈。u常驻人口不足已成为商业地产发展的最大障碍,城区常住人口不足40万,城乡总人口153万人,且人口呈负增长。u传统商业以大新路商圈为主,多以街铺的形式存在,转让费很高,城市商业综合体的概念近两年才兴起,以文华·豪布斯卡为代表新兴起项目的售后返租政策市场接受度较高,多吸引投资客、公务员和中小投资者。u本土低端品牌市场接受度高,富迪超市、仙桃商城、好邻居超市代表着传统商业主流,中百仓储在仙桃一败涂地,目前正在转型超市+百货模式,武商广场进驻之后除餐饮、超市、娱乐外,百货业态经营状况差(价格太高)。u城市格局小,人口基数不足,沃尔玛等大型高端品牌超市很少,目前武商和家乐福的进驻打破了这一局面。u由于人流不足,新城区上马项目或多或少都存在着招商不利、运营不利的双重风险,部分项目风险极高。u南城新区家居建材业态,体量猛增,不乏欧亚达这样的品牌发展商。 5城市概况 仙桃经济 总体概况 湖北2012年各州市GDP(亿元) 经济总量高速增长,未来发展前景良好; 但总量基数小,无竞争优势。 8003.82 2012年湖北各市州GDP I 2508.89 2501.96 II III 1196.02 1192.88 1105.16 1085.26 1040.95 955.68 760.99 590.52 560.39 482.19 444.2 441.76 321.22 武汉 宜昌 襄阳 荆州 黄冈 孝感 荆门 黄石 十堰 咸宁 随州 鄂州 恩施 仙桃 潜江 天门 仙桃GDP的增长率近五年都保持高位,然而就其国民生产总值而言,仙桃处于湖 北省各市州第三梯队的末端,仙桃经济总量在武汉8+1城市圈中也无优势。 6 总体概况城市概况 仙桃人口 人口增长有限,封闭性市场下的客户容量有限,本 项目面临有限容量下的客户争夺困局 仙桃人口总数为 p缺乏大型企业经济 p封闭性成本市场 155.37万人,2012年 城市特性 拉动 房地产特征 p缺乏中产置业群体 的人口自然增长率为 p内向型城市 p市场缺少好产品的带动 4.1%,从整个湖北省来 p缺少外来人口,无 p本地改善型需求、结婚 外来拉动 与 看,排名偏后,而且近 人口特性 置业者需求 p本地人为主,人口 p父母分居换房需求为主 年因人口外出经商和求 少增长慢 p需求稳定,增长慢 学,流失现象较为明显, 人口呈负增长态势; 由于人口增长有限,且 无外来人口进入,导致 155.37 整个仙桃市场的客户容 量有限。 9/11/2019 7城市概况 城市规划 总体概况 老城区:老城区以街坊组 织,规划期内人口应疏散, 东北片:该片区内分布 充分利用汉江景观资源及 有工业用地,居住用地 西北片:现状开发强度 中心商业服务业区位,将 的建设必须做好绿化防 较低,用地条件较好, 旧城改造后形成中高密度 护措施,居住用地改应 现状大量居住条件较差 居住区。 控制容积率。 的居住用地分布在汉江 沿岸,应积极引导拆迁 安置,提高汉江沿岸滨 东南片:该区域内弃置 江居住区的环境质量。 地面积较大,已建居住 用地质量较低,东部紧 汉宜高速
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