DQ房地产公司应收款项清理工作

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DQ房地产公司应收款项清理工作第3章DQ房地产公司应收款项清理工作概况3.1 DQ房地产公司概况DQ房地产公司为一家大型国有企业所属的房地产企业,具有国家房地产开发企业一级资质。DQ房地产公司以房地产开发为主业,同时从事物业管理、建筑砲块生产等业务,现有员工570人、资产总额95. 4亿元,其2012年初资产负债及所有者权益情况如表3?1:表3?1资产负债情况 金额单位:亿元资产金额负债及所有者■权益金额1、流动资产92. 351、负债89.84负币资金3. 79应付款项16. 44应收款项6. 83短期借款73. 40存负81.732、非流动资产3. 052、所有者权益5. 56固定资产1. 78实收资本2. 39投资性房地产1. 27资本公积、盈余公积0. 92未分配利润2. 25合计95. 40合计95.40资料来源:DQ房地产公司2012初资产负债表从上表可以看出,DQ房地产公司资产负债率较高,达到94%,其屮短期借款高 达73. 4亿元,主要是银行贷款,平均年度资金利息达到4. 5亿元。资产方面,存货、 应收款项金额较大。存货金额较大主要原因是开发的创业城项目销售滞后造成,DQ 房地产公司对该项目销售没有决策权。应收款项6.83亿元,虽然相比存货而言比例 不高,但金额也比较大,且房地产公司可以控制,因此木文重点探讨应收款项的清理 工作。目前,DQ房地产公司在建项冃主要包括创业城项冃、明湖花园、汇景花园、奥林四期等,其中创业城项目规模巨大,建筑面积达到310万平米,总投资约126亿元, 是面向集团员工的改善性住房项目。完成如此大规模的开发建设任务,资金供需矛盾 十分突岀,因此加快应收款项清理,及时回笼资金,对公司缓解资金紧张矛盾具有非 常重要的现实意义。同吋应收款项清理工作具有投入少,收益大的特点,投入主要是 人工成本和少量的物料消耗,而产出是资金,同时减少资金成木和坏账风险,效益显 著。例如,6. 83亿元的应收款项如果能够及时收冋,按现在年贷款基准利率6%计算, 一年可节省资金成本约4000万元,效益非常可观。3. 2 DQ房地产公司应收款项清理情况3. 2.1应收款项情况1. 应收款项构成应收款项是指财务账面的应收账款、其他应收款等。房地产公司应收款项与一般企业应收款项有所不同,主要是由应收贷款保证金、应收购房款以及其他应收款项 组成。应收贷款保证金,是指房地产公司销售房屋,购房人办理公积金贷款或商业贷款后,公积金管理中心、商业银行等机构在发放公积金贷款、商业贷款时,按合同金 额的一定比例扣留部分贷款,其目的主要是保证开发商按期办理房产相关证件,所以 只有房地产公司为购房业主办理完房产证、土地证,并且业主配合办理完他项权证作 抵押后,才能够将相关款项支付给房地产公司。本地区贷款保证金扣留比例是20%, 目前,DQ房地产公司贷款保证金5. 2亿元是多个项目累积形成。应收购房款,主要是所销售房屋款项没有及时收回,不包扌舌贷款部分,其中,应收单位购房款1.46亿元,占应收购房款总额的97%,应收个人购房款0.04亿元, 占应收购房款总额的3%,主要是部分单位、个人购房后未按合同约定及时付款。其他应收款项是指应收贷款保证金、应收购房款以外的应收款项。包括应收砲 块产品款、外部单位借款等。 2012年初,DQ房地产公司各种应收款项余额合计6. 83亿元,总计6645项,数量巨大,英中:应收贷款保证金5. 2亿元,计6523项(即涉及贷款户6523户)、应收购房款1.5亿元,计103项,其它应收款0.13亿元,计19项。具体构成如图3?1:应收款项构成 ■窘秋保证金其他也房秋洗钦保还全77%图3?1应收款项构成2. 成因分析经作者及所在管理部门调研后分析,DQ公司应收款项的形成现状与公司的管理 政策及执行力度密切相关,具体分析如下一是DQ房地产公司实行的是保守谨慎财务信用管理政策,要求先款后货,即购房业主交齐款项、或者办理完贷款手续后,销售部门才能交房,销售砌块需交款后才 能发货,因此,除了应收贷款保证金外,理论上不存在因销售产品而出现应收款项的 情况,但是在实际工作中,由于管理不规范,部分相关人员没有按政策执行,从而出 现了应收购房款、其他应收款项等。例如东湖乂一城项目,2008年,在交完土地费, 一证没有的情况下,即幵始建设和销售,后因拆迁问题土地迟迟未能挂牌,导致各项 证件无法办理,销售时约定购房以参建名义先交部分款项,证件办齐后再交剩余款项, 并约定2009年末交房,但因证件一直没有办理,导致购房人多次集体上访,2011年, 在购房人只交部分款项情况下被迫交房,形成了大量应收款项;又如应收龙源房地产 公司砌块款,就是由当时砌块厂负责人擅白同意除销造成。二是对于收款困难,存在无法收回风险的应收款项,要求及时提収坏账准备金, 计提坏账准备金后仍要加大力度清收,或通过法律诉讼追收、或通过谈判进行债权重 组,尽量减小损失;对于确实无法收回,要进行坏账核销,但实际工作中没有采取相 应措施,导致部分应收款项长期不能收回。三是对于管理人员失职、或未遵守公司制度规定,人为原因形成的应收款项,要求责任人限期清理,对造成损失的追究当事人责任。实际工作中,确实対部分人员进行了责任追究,给予了一定处罚,但是也存在着责任不落实,追究不到位的现象, 这就导致一些人为原因形成的应收款项长期无法收回。另外,也存在个别人员为了逃 避责任,采取弄虚作假手段,制造正在清理,或者即将完成清理的表象,掩盖事实, 再以种种意外事件拖延清理,这也是部分应收款项反期不能清理的原因所在。3. 账龄分析目前,DQ房地产公司应收款项屮,账龄在一年以内的有4. 2亿元,一年以上三年以内的有0.73亿元,三年以上的有1.9亿元,详情如表3?2:从表屮数据可以看到,三年以 上应收款项金额较大,达到1.9亿元,其中为某单位代建的银浪新城商场、车库12500万元,因证件不齐原因对方拖延付款;同样, 因证件不齐原因,银浪新城还有3300万元贷款保证金一直没有收回。除此之外,应 收广厦小区、程宇广场的个人购房款以及其他应收款等,欠款时间较长,风险也较大, 形成原因主要是管理不规范,相关管理人员没有按照公司制度规定执行,而且清收力 度也不够。3. 2. 2应收款项清理情况大量应收款项的存在,不仅占压大量资金,增加企业资金成本,降低企业资金利用效率效益,而且增加企业坏账损失风险,因此,为了及时有效地清理应收款项,DQ房地产公司主要从以下几个方面开展了工作:1. 财务部门负责组织协调应收款项清理工作历来是企业财务管理工作重点之一。为了做好此项工作,DQ房地产公司财务部门进行了认真的组织:一是安排专人负责此项工作。财务部门一名副主任主管此项工作,往来管理岗具体负责督促、组织协调、汇总
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