成立业主大会和选举业主会示范文本(一)

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'成立业主大会和选举业主会示范文本(一)'
住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会成立指导规则》2009年12月1日 建房〔2009 ) 274号第一章总则第一条 为了规范业主大会和业主委员会的活动,维护业主的合法 权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律 法规的规定,制定本规则。第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护 物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利,履行相应 的义务。第三条 业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。第四条业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会和业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管 理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。第五条业主大会和业主委员会,对业主损害他人合法权益和业主 共同利益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求停止侵 害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。第六条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、 乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和 协助,负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。第二章业主大会第七条业主大会根据物业管理区域的划分成立,一个物业管理区 域成立一个业主大会。只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主同意,不成 立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第八条物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面 积50%时,建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管 部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求,及时报送下列筹备首 次业主大会会议所需的文件资料:(一) 物业管理区域证明;(二) 房屋及建筑物面积清册;(三) 业主名册;(四) 建筑规划总平面图;(五) 交付使用共用设施设备的证明;(六) 物业服务用房配置证明;(七) 其他有关的文件资料。第九条 符合成立业主大会条件的,区、县房地产行政主管部门或 者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书 面申请后60日内,负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。 第十条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、办 事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数 应为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,筹备组 组长由办事处、乡镇人民政府代表担任。第十一条 筹备组中业主代表的产生,由街道办事处、乡镇人民政 府或者居民委员会组织业主推荐。筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对 筹备组成员有异议的,由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。第十二条筹备组应当做好以下筹备工作:(一) 确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分 面积;(二) 确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;(三) 草拟管理规约、业主大会议事规则; (四) 依法确定首次业主大会会议表决规则;(五) 制定业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会 委员候选人名单;(六) 制定业主委员会选举办法;(七) 完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业 管理区域内公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作 出答复。第十三条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得 建筑物专有部分所有权的人(房屋产权所有人),应当认定为业主。基于房屋买卖等民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部 分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。第十四条业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格,根据物业规模、物权份额、委员的代表性和 广泛性等因素,确定业主委员会委员候选人名单。第十五条 筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作,组织 召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日起成立。第十六条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期 开发部分符合条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在 业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。 第十七条业主大会决定以下事项:(一) 制定和修改业主大会议事规则;(二) 制定和修改管理规约;(三) 选举业主委员会或者更换业主委员会委员;(四) 制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;(五) 选聘和解聘物业服务企业;(六) 筹集和使用专项维修资金;(七) 改建、重建建筑物及其附属设施;(A)改变共有部分的用途;(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;(十)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。 第十八条管理规约应当对下列主要事项作出规定:(一) 物业的使用、维护、管理;(二) 专项维修资金的筹集、管理和使用;(三) 物业共用部分的经营与收益分配;(四) 业主共同利益的维护;(五) 业主共同管理权的行使;(六) 业主应尽的义务;(七) 违反管理规约应当承担的责任。第十九条业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定:(一) 业主大会名称及相应的物业管理区域;(二) 业主委员会的职责;(三) 业主委员会议事规则;(四) 业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;(五) 业主投票权数的确定方法;(六) 业主代表的产生方式;(七) 业主大会会议的表决程序;(A)业主委员会委员的资格、人数和任期等;(九)业主委员会换届程序、补选办法等;(十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;(十一)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。 第二十条业主拒付物业服务费,不缴存专项维修资金以及实施其 他损害业主共同权益行为的,业主大会可以在管理规约和业主大会 议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。第二十一条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委 员会组织召开。有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会 议:(一) 经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以 上业主提议的;(二) 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;(三) 业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。第二十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用 书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物 总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主; 无法送达的,应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的,表决 意见应由业主本人签名。第二十三条业主大会确定业主投票权数,可以按照下列方法认定 专有部分面积和建筑物
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