关于如何做好房地产项目管理的看法

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'关于如何做好房地产项目管理的看法'
浅谈做好房地产项目管理的策略房地产项目开发是一个投入资金大、整合资源多、开发投资回报风险大的投资开发过程。项目开发根本目标是适合市场的项目,实现销售赢利。房地产项目开发包括资源整合、投资分析、土地决策、价值研判、营销主题、规划设计、建筑施工、市场推广、物业管理这十个方面。按照建设程序,房地产项目分为六个阶段:项目建议书可行性研究阶段、设计阶段、施工准备阶段、施工实竣工验收及保修阶段。属于施工实施阶段的前期工作有:建议书和可行性研究的决策阶段;确定设计方案设计、技术设计、施工图设计等设计阶段;规划、监等报建阶段;勘察、监理、施工、采购招标等施段。销售策划工作随同项目开发进度展开。如何做好房地产项目管理,达到效益多、进度好、投资省的效果呢?本文结合开封福兴家园的一个商业住宅项目的管理体验,谈谈几点看法。健全项目部,做好项目开发安排选拔一位精通项目开发工作的、具有管理能力的人担任项目经理,并选派投资、设计、合约、营销、采购、工程等作为项目管理成员,共同组成一个公司领导下的、以项目经理为中心的、决策能力好、执行能力强的项目部。明确项目部成员的责、权、利,做好任务分工、工作流程、将各项工作落到实处。公司各相关部门要配合好项目管理工作。项目部要做好项目开发计划安排。编制和落实项目发展售策划等网络计划。首先要做好前期工作,开发适合市场销售的房地产项目前期工作决定了90%以上的成本,它对项目的投资、进度、质量、销售影响很大。前期工作中,项目定位至关重要。项目定位将决定楼房的价格预期。因此,在前期工作中,营销策划部作了详细客观的市场调研,认为该项目为于开封新老城区结合部,既有较完善的基础设施,又有便利的交通条件,且周边上也教育设施较为齐全,该项目的开发定位为除部分拆迁回楼安置外,主要给市内企业家、金领人士、公务员等高收入阶层提供售价每平米2500元至3000元的二至四房住宅户型,同时建设部分汽车车位、商铺对外租售。在设计上,为方案的更合理化,邀请四家知名设计单位进行设计投标,且在中标的基础上进行进一步优化。将沿街地上两层设计为商铺,且层高较大,便于空间有效利用,地下一层设计成设备房及地下车库,地上三层及以上为三栋塔式住宅。外立面采用塑钢窗、玻璃阳台栏杆和外墙砖装饰。整个设计风格新颖、时尚。施工招标阶段采用了土建安装工程总包、其他专业工程独立分包的方式,都是由专业施工单位承包工程。既降低了造价,又确保了质量和进度。其次,要控制好施工实施、竣工验收及保修阶段。施工实施阶段是一个投入大量资金、施工工期长、形成工程实体质量的阶段。竣工验收阶段是进行工程质量的全面检查验收。工程保修阶段是交付使用后提供质量保修服务。再次,要做好销售策划工作。项目销售具有很大的风险,是需要精心策划的。只有销售得好,开发的商业住宅楼才算是被市场认可,项目的赢利目标才能够实现。进度控制进度控制的目标是确保实现项目开发总工期。这就要求编制好网络进度计划,控制好关键工作和关键路线,提前或按期实现节点工期目标。首先,要了解完成项目各阶段工作所需的时间,制订项目总进度计划、控制性节点进度计划、操作性进度计划。其次,通过精细安排、狠抓落实,控制好办理可行性研究、设计图纸、规划许可证、施工许可证、项目开工、楼房预售、竣工交楼等关键工作的工期目标。再次,要及时预见、预控和解决建设过程中的问题。对项目报建等难以控制的前期工作,需要充分准备、认真落实、密切配合,争取一次性通过。对于项目实施阶段中出现的可能影响进度的情况要极力避免,并采取组织、管理、经济、技术等方面的措施保证进度目标实现。为了缩短工期,可以采取应用领先技术,降低施工难度、加大成本投入等方法。最后经研究项目的总工期两年多一点的时间。3.质量控制控制目标是要满足设计图纸、规范、规定及业主方质量要求,质量目标包括项目决策、设计、招标、施工、材料等各方面。所以应当建立好质量控制体系,采取全面、全过程、全员的三全质量管理,事前、事中、事后三阶段质量管理。在项目建议书和可行性研究的决策阶段,进行客观、详实工作。在设计阶段,要求进行“三材”限额及限期设计。并且跟进设计工作,确保项目设计技术先进、经济实用,设计图满足施工要求。譬如工程中设计使用的电梯,项目部专门组织了专项招标和对中标单位的后期服务考察工作,在确保质量的同时,节约了投资。招标阶段,选择具备施工实力的合格的投标单位。施工阶段,审查监理规划、监理实施细则,监督监理日常工作。督促好设计交底、图纸会审、施工组织等技术工作。控制好进场材料设备、样板工程质量。严格控制施工全过程的质量,重点监控质量控制点。管理好影响质量五大要素,减少质量问题。竣工验收期间,加强检查整改,工程保修期间,及时做好维修服务工作。4.投资控制控制目标是减少项目总投资。项目总投资是由土地成本、前期开发成本、建筑安装施工成本、营销成本、财务成本、管理成本、有关税费等组成。为了减少项目总投资,提高住房性价比,很多房地产公司都采取“大规模快速开发,快速销售”的模式。项目部对投资控制的主要内容有:投资概算、投资回报率、投资回收期、工程预算,做好招标阶段工作,审批工程进度款,处理变更和索赔,参与拟定销售价格、审查竣工结算。只有开发适合市场销售的项目,严格控制各部分成本,做到尽量不高价拿地,预算不超概算,决算不超预算;严格控制变更和索赔等费用;精心合理定价,及时完成销售任务,才能够实现项目目标。5.安全控制控制“安全第一,预防为主”的方针,督促监理和施工安全控制。要求施工单位建立健全安全生产保证体系,落实好安全管理制度、安全技术措施、安全预防措施、安全培训教育、安全检查及整改等工作;加强现场文明施工管理,包括工地场容场貌、材料堆放、封闭管理、现场住宿、现场防火、施工标牌、治安整治、生活设施、保健急救等方面工作。6.合同及信息管理合同管理的目的是确保合同履行,避免争议和索赔。合同是项目管理的主要依据。房地产开发企业应当建立严密、完善的合同体系,避免合同履行的风险。项目管理人员要熟悉合同文件,并对合同进行深入细致的研究,掌握合同的关键条款、存在的漏洞,提出完善措施,开发公司聘请资深律师,凡须签订的合同,全部经技术人员与专业律师和议,确保技术层面和法律层面没有漏洞。严格督促承包商履行合同,预防合同变更引起的争议和索赔。信息管理目的是通过信息传输,为项目建设提供增值服务。通过现场调查、召开会议、直接沟通、资料传送等多种形式,及时收集、传输、反馈、整理、汇总信息,确保信息管理规范、及时、准确、畅通。通常情况下,还应利用电脑辅助信息管理工作。7.综合管理根据该项目的具体特点,以项目建设程序和项目开发十个内部流程为主线,按照决策、计划、组织、协调、控制等五大管理职能,采取组织、管理、经济、技术等方面措施,进行有力、有序、有效的综合管理,确保项目开发目标实现。进行综合管理,需要建立完善的规章制度,提倡团队协作精神;合理分工、知人善任,对控制目标进行严格的目标管理。需要加强预见预控能力,加强沟通协调,及时处理好各种问题。8.结束语房地产项目开发是个资源整合的过程。要想在激烈的房地产市场竞争中胜出,就需要准确做好项目定
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