控详规划说明

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1、南岗教化-马家沟片区修详规划（说明书）郑迎虹（2005届工程硕士）9目录一、规划用地范围1二、现状概况1三、存在的主要问题：2四、规划依据及原则4五、规划目标5六、功能定位5七、用地布局5八、道路交通7九、地块控制7十、配套设施规划8十一、城市设计及其导引9十二、规划措施119一、规划用地范围本次控详规划用地范围位于南岗区中部，海城街和教化街之间。其四至为：海城街——马家沟——教化街——革新街，总规划面积26.71公顷。二、现状概况1、总体概况本次规划范围内，现状总面积26.71公顷，其中：居住用地面积为3.32公顷，占规划用地的12.43%；

2、公共设施用地面积为1.59公顷，占规划用地的5.95%；工业用地面积为4.33公顷，占规划用地16.21%；仓储用地面积为14.81公顷，占规划用地55.45%；道路广场用地为1.66公顷，占规划用地6.22%；市政设施用地面积为1.00公顷，占规划用地3.74%。2、现状布局该规划地区现有工业企业3家，仓储企业2家，汽车队一家，加油站一座，检验所和农副产品批发站各一家，里有3处棚户区。其中工业企业主要分布在西部；仓储企业主要分布在东部。（1）居住用地布局现有居住用地主要为棚户区，属于四类居住用地，占地3.32公顷主要分布在马家沟东侧和仓储用地

3、北侧，容积率均为0.8左右。（2）公共设施用地布局9该区公共设施用地仅为市锅炉水处理检验所和哈铁农副产品批发站两处，占地1.59公顷，位于整个区域的中部和北部。（3）工业用地布局此处工业为哈铁混凝土构件预制厂、哈铁修配厂和哈铁木材加工厂三处，这些工业厂占地较大，且均为二、三工业。（4）道路交通情况规划区内现有主干道1条，即文沟二胡同，外部两侧有海城街和教化街。（5）市政公用设施用地规划范围内市政设施2处，有哈铁二工程处汽车队和弘桥加油站，共占地1.0公顷。（6）仓储用地规划范围内仓储用地面积为14.81公顷，占规划用地55.45%，有哈纺织品公

4、司南岗储运部和哈燃料公司二公司两家三处用地。现状土地利用统计表序号类别代号用地名称面积（公顷）占百分比（%）1R居住用地3.3212.432C公共设施用地1.595.953M工业用地4.3316.214W仓储用地14.8155.455S道路广场用地1.666.226U市政公用设施用地1.003.74合计26.71100三、存在的主要问题：1、用地布局不适应现代化城市建设的需求。9该区以传统的二、三类工业和仓储用地为主，工业、仓储、居住混杂现象十分严重，且此处位于城市上风向，对城市环境影响较大。另外工业区与学府路两侧的教育科研用地临近，缺少必要的

5、防护措施，不适于科研用地的发展。这在南岗区作为全市的教育科研中心的职能不相适宜，因此规划应重新调整工业用地布局，并建立相应环境保护措施。2、住宅质量低，居住环境差，且容积率低（平均容积率<1），建筑密度高（建筑密度达到70%左右）。3、公建设施较少，设施不配套，与该地块所处位置不匹配。4、教育科研用地需补充完善。该地区邻近工业大学，为哈尔滨市的教育科研集中区的重要组成部分，随着教育科研产业的发展不断扩大，提出增加用地需求的要求。原有的用地已远远不能满足于自身发展的需要，急需寻找新的发展空间。5、道路建设滞后，影响该区域发展。规划范围内所有道路均

6、未进行过改造，交通干线少，而且路况条件较差，道路建设的落后局面滞约了该地区城市建设及环境的进一步发展和改善。6、规划区内部分地块市场价值与基准地价不符，由于土地利用性质不当，造成土地差级收益流失，不利于经营城市。因此规划中应调整土地利用性质，使市场价格与基准价格接近，减少级差收益的流失，使土地创造最大效益。9四、规划依据及原则1、规划依据（1）《哈尔滨市城市总体规划》；（2）《南岗区分区规划》；（3）《城市规划编制办法》及《城市规划编制办法实施细则》；（4）《哈尔滨市道路网规划》；（5）《哈尔滨市工业搬迁规划》；（6）其它相应的有关资料。2、规

7、划原则、（1）可持续发展则。遵循哈尔滨市和南岗区可持续发展战略，从经济规律出发，以市场需求来确定土地投资数量和总开发量，选择适宜开发量，合理的环境承载力。（2）统一规划、合理布局原则。坚持统一规划、分步实施，合理安排各项用地，遵循地价运作的经济规律，力求土地经济利益的公正分配，使规划立法和审批管理标准统一。（3）留有余地，保持弹性原则。制定具有可操作性、可行性的技术控制指标，留有弹性和兼容性，促进资源的有效配置和合理利用。（4）以人为本的原则。9重视生态环境建设，增加城市景观环境设计，创造以人为本良好的人居环境。3、规划理念（1）生态性以具有个

8、性的基地符合都市景观和自然环境。（2）亲和性东方居民的核心精神—“亲情满庭院”。现代人更需要家园的亲和力，更需要亲情的沐浴和精神的颐养。（3）多样性避