新区cbd土地开发策略深化服务建议书

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1、常州北部新区商务中心区土地开发运营前期策划咨询合作计划书谨呈：常州市规划局易居（中国）控股有限公司易居中国·上海房屋销售（集团）有限公司南京分公司易居中国·上海克而瑞信息技术有限公司2009年2月易居（中国）控股有限公司上海成都北路333号招商局广场东19楼©2008易居中国版权所有Page33of33目　　录一、项目背景及基本情况4二、工作内容及时间安排工作5三、工作方法10四、服务费用12附件一易居中国介绍13附件二数据收集方法15附件三主要合作伙伴（排名不分先后）16附件四：核心成员简介17附件五：易居部分相关案例介绍20前言：十分荣幸有机会就常州

2、北部新区商务中心区土地开发运营易居（中国）控股有限公司上海成都北路333号招商局广场东19楼©2008易居中国版权所有Page33of33项目一事与贵司进行接洽和交流。作为中国首个提出房地产流通服务商概念的企业，易居（中国）已经建立起以营销代理、决策咨询、房屋经纪和基金管理为主要业务流，业务覆盖中国除西藏外所有主要50个城市的全国性房地产行业全流程服务网络。作为易居（中国）板块中为客户提供全方位咨询类服务的克而瑞（中国）信息技术有限公司，目前已经在中国超过60个城市成功进行了咨询服务，具有强大的咨询服务能力。针对贵司本项目特点，易居（中国）组成了长期从事

3、综合地产及多类别组合房地产项目的策划和咨询团队，与贵司领导及相关人士进行了初步交流，基于我司对于项目所在区域的经济和社会发展状况的了解，以及丰富的项目经验，提出如下项目计划建议书，以期能与贵司在此基础上深化对项目的理解，并展开更全面深入的合作。一、项目背景情况2008年，易居中国联合澳大利亚ANS建筑设计有限公司，为常州市北新区面积为7.1平方公里的现代制造业服务核心区，以及其中面积为1.4平方公里的商务中心地区进行了咨询策划和相关前期规划（针对7.1平方公里的概念性规划和1.4平方公里商务中心的详细城市设计）。其中，易居中国的策划工作通过详细的市场调研

4、和合理的分析推导，为常州商务中心的功能定位和规模提供了具有市场可行性的方案。易居（中国）控股有限公司上海成都北路333号招商局广场东19楼©2008易居中国版权所有Page33of33为了使规划成果更有可操作性，同时最大地提升商务中心土地的价值，常州市规划局会同其他相关单位通过深入探讨，提出了深化商务中心概念性城市设计，从而推进和引导商务中心的开发建设的新要求。具体要求分五个部分：1、结合相关案例分析，对商务中心地区土地利用和收储模式进行策划研究；2、按照建设大常州商务中心的定位，对商务功能板块的规模和业态进行补充研究；3、结合专家咨询意见，深化和细化商

5、务中心整体城市设计；4、开展商务中心的综合交通规划和交通影响分析；5、考虑商务中心建设是一个漫长的过程，要提出过渡期间规划设计，明确对现有保留建筑的改造利用和包装；6、开展启动区的修建性规划。7、考虑到城市公共政策对于本项目的重要意义，我司将可能的城市公共政策调整建议作为本项目中的一个较为重要的部分。易居（中国）控股有限公司上海成都北路333号招商局广场东19楼©2008易居中国版权所有Page33of33二、工作内容及时间安排工作本次服务内容包括以下三个部分：第一部分：商务中心土地运营研究（含城市公共政策建议）第二部分：商务中心城市设计深化建议第三部分

6、：启动区修建性详规建议具体服务内容如下：第一部分、商务中心土地运营研究一、选择运营模式易居（中国）控股有限公司上海成都北路333号招商局广场东19楼©2008易居中国版权所有Page33of331国内外商务区土地运营案例（按模式区分）1.1政府主导模式1.2企业主导模式1.3政府与企业结合模式1.4各模式优缺点分析2常州商务中心区土地运营模式建议1.1常州市场特点1.2各物业开发特点1.3选择模式1.4具体执行建议3可供建议的城市公共政策调整3.1城市公共政策现有影响性评估3.2城市可调整公共政策建议二、土地开发价值评估1地块现有价值估算（按照街区blo

7、ck评估）1.1地块开发成本估算1.1.1拆迁成本评估1.1.2三通一平成本测算1.2地块出让收益估算1.2.1市场比较法测算1.2.2假设开发法测算1.3土地现有净值2地块开发顺序评估2.1地块盈利能力2.2市场需求探测2.3区域影响评估2.4地块整体开发时序排列易居（中国）控股有限公司上海成都北路333号招商局广场东19楼©2008易居中国版权所有Page33of331地块整体开发经济性测算（计入开发时间对价值的影响）第二部分、商务中心城市设计深化建议1对已完成商务功能板块的规模和业态补充研究2深化商务中心整体城市设计2.1城市生态分析2.2城市新能

8、源策略分析2.3城市天际线分析2.4城市标志物的视觉分析（含可视性分析）3商务中