居民房屋“大产权”与“小产权”的风险防范

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1、居民房屋“大产权”与“小产权”的风险防范居民购房，是居民生活中的一件人事，如何购买到一套权利完整的房屋，是购房人关心的热门话题。特别是在房价飞涨的今天，居民购房所应注意的相关的法律问题，更牵动着广大居民的神经。现在，在房地产买卖市场，很流行房屋“人产权”与“小产权”的说法，但如何去界定，如何全面保护自己的合法权利不受侵害，是令居购房者很头痛的事。木来从概念上讲房屋产权没有大小Z分。根据相关的法律解释，居民房屋产权即房屋所有权,是指对房屋的行使占有、实用、处分、收益的权利，。但由于我国的房地产交易屮存在的一些特色,形成了社会上一些约定成俗的说法，现在较为流行的是三种对“大产权”和“小产权”在不

2、同情况下的解释：第一种解释：房地产开发商在开发了某一区域的房屋后，曲开发商统一办理该区域的房产的总的房产权属证书，此种证书的产权叫大产权，而购房人购房后，给购房人再办理房产权属证书，该权属证书是从开发商的产权证书屮分割出来的，所以，该产权的叫小产权。第二种解释：由房地产开发商开发承建的，土地使用权为国有可岀让的土地，由国家房地产管理部门所颁发的产权证叫人产权。特指现在的商品房。国家房地产管理部门不颁发产权证书，是乡镇政府或村委会单独或联合房地产开发公司承建的，建设在乡镇集体土地上房屋，乡镇政府或村委会制作的的房屋产权证书，该权属证书仅有乡镇政府或村委会盖章以证明该权属的，此类权属证书叫小产权

3、，又称之为乡产权。如现在热卖的北京通州了、怀柔、房山、石景山等地的乡镇村开发的所谓“小产权”房屋即属于此类。第三种解释：购房人购买的房屋在进行再交易时，不用缴纳土地出让金，也就是该房屋是建设在前而提到的土地使用权是国有可出让的房屋，此类房屋的权属，叫大产权。房屋再转让时要补缴土地出让金，该房屋是建设在土地使用权是国有划拨土地的，这种房屋的权属叫“小产权”。如现在的经济适用房、房改房、集资房等种类的房屋产权即属于小产权房。在前面提到的第一种解释屮，“大产权”和“小产权”对房屋权属完整性的影响，儿乎是没有的，这种分法主要是从数量上来界定的，在实际的权利行使上，两者没有质的区别。如对第三种解释造成

4、错误理解，虽然会对交易产生影响，但对购房人所造成的损失不会很大,而且，在再交易的过程中，还有房地产等相关部门把关，对卖房人或购房人双方应当补交的土地出让金会有明确的提示。在购买此类房屋时，应当问清楚该房屋是否是何种房屋（如土地使用权是否划拨性质的），并约定好应当补交的土地出让金应当由谁來负担，否则会产生交易纠纷。张女士前段时间看好了一套房屋，并且对房屋房的价格也很满意，张女士先付了一部分订金后，与卖房人协商双方签订了合同，双方进行交易，在张女士付给了对方该房的大部分现金后，双方约定到房产管理部门办理过户手续，到了房产管理部门后，张女士才得知对方出卖的是一套房改房，该房若进行交易，需要补交一部

5、分土地出让金，而双方在该资金的缴纳上又产生了明显的分歧，双方互不相让，最后，张女士一气之下，要求对方返还购房款，解除买卖合同。张女士最后在浪费了大屋的人力物力后也最终没有买成房子。但是在购买划拨土地上的房屋时，应当注意的是有的个别单位以给本单位职工办福利为名，虽然承建房屋的土地使用性质是划拨十.地，但是该单位卖给职工的价格却与商品房相同，造成职工对该房屋性质的误解。所以，应此种情况亦应得到足够的重视。但是在第二种的解释中，购房人如果对相关的权属区别分不清楚的话，在交易中会存在很大的交易风险，有可能造成巨额的经济损失。因为政府为了保护购房者的利益，对商品房即“大产权”房的建设与销售颁布了很多强

6、制性的规定，一是土地使用权必须是国有可出让的土地：二是该建筑物的规划设计必须经过城市规划部门的批准;三是该房地产开发一企业需要具备相应的开发资质，并取得建设工程规划许可证、施工许可证。四是开发商开发的房地产项日竣工后，应到房地产权属管理部门申请房地产权属登记，由登记部门通知房地产测绘部门进行现场勘测，待勘测数据确定后,权属管理部门需要通知土地管理部门最后核定地价，还要审核该项口是否按规划批准的用途实用土地、是否按规划的面积建房、地价款最终缴纳的情况，以及拆迁安置结案情况等。只有在上述内容全部审核无误后，才能确认产权，颁发房屋所有权证，即俗称的开发商的“大产权”（即是第一种解释的大产权）。开发

7、商在収得“大产权证”后，才能办理买房人的房屋产权证，即“小产权证”0届时，开发商与买房人一同到北京市房地产交易中心（外销房）或齐区县的房地产交易部门（内销房），缴纳相应的契税、手续费等，取得卖契后，到产权登记部门川请办理买房人的房屋所有权证和土地使用权证。因此，从冃前的房屋产权的各种种类中，商品房应当是权利最完整的。而所谓“小产权”房，是乡镇政府或村委会在没有取得国家规划部门的统一的询提下，打着

8、口村改造或开