商品房定價方法與策略

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1、商品房定價方法與策略摘要：商品房的定價方法，是開發企業在特定的定價目標指導下，依據對開發成本、市場需求及競爭等狀況的研究，運用價格決策理論，對商品房的價格進行計算的具體方法。商品房的定價方法主要包括成本導向、競爭導向和顧客導向等三種類型關鍵詞：商品房；定價；方法；策略中圖分類號:F293.3文獻標志碼:A文章編號：1673-291X(2011)03-0151-02回顧中房地產業發展史，它走過三十年的發展歷程。從縱向發展而言，經歷瞭一個從理論探索到全面實踐，從非理性到理性，從炒作到穩定，從局部幹預到全面調整的過程。商品房價格作為這些特征的最直接體現者，其定價的方法也發生瞭根本性的轉變，尤其隨著定

2、價理論研究的更加深入和房地產市場競爭的加劇，商品房定價方法越來越多樣化性，表現形式更加靈活；但是總體體現以產品導向發展到在顧客為導向，以利潤為導向發展到以市場為導向。為瞭讓廣大讀者對商品房定價有一個全面的認識，更好地指導房地產企業的定價工作；因此，非常有必要對商品房的定價進行全面的梳理、定價方法分類（一）成本導向定價法商品房成本導向定價法是單位建築開發成本為基本依據，再加上預期利潤來確定商品房價格的定價法。成本導向定價法具體包括成本加成定價法、目標收益定價法、盈虧平衡定價法三種方法1.成本加成定價法。在這種定價方法下，把所有為商品房開發、建設、銷售發生的費用均計入成本的范計算每平方米商品房的變

3、動成本，合理分攤相應的固定成本，再按一定的目標利潤率來決定價格。其計算公式為：每平方米商品房平均價格=每平方米商品房平均總成本X（1+目標利潤率）采用成本加成定價法，確定合理的投資目標利潤率是其中最核心的要素，而利潤率的確定，必須考慮房地產市場環境、房地產業的特點以及企業自身情況等多種因素成本加成定價法的優點在於：首先，這種方法簡化瞭商品房的定價工作，便於開發商、投資商開展經濟核算。其次,相同地區的商品房的成本相差不大，采用這種定價方法在一定程度上可以減少價格戰的影響。再次，在成本基礎上確定出來的價格，對開發商和業主來說都比較公平，開發商能得到正常利潤，業主也不會感覺到太高的虛價2.目標收益定

4、價法。目標收益定價法又稱投資收益率定價法，是根據房地產開發商的投資總額、商品房的銷售量和投資回收期等因素來確定價格。采用目標收益定價法確定商品房的價格的基本步驟為：（1）確定目標收益率目標收益率=1/投資回收期X100%（2）確定單位產品目標利潤額每平方米商品房目標利潤額=總投資額X目標收益率宁開發面積（3）計算每平方米平均價格每平方米商品房平均價格=開發商固定成本三開發面積+單位面積變動成本+單位面積目標利潤額目標收益定價法與成本加成定價法相類似，對市場競爭和需求的實際情況考慮很少，過多強調開發商的收益。商品房的價格受到市場環境和傢宏觀調控政策影響較大，而且它的市場彈性也比較大，用這種定價方

5、法不利於市場競爭3•盈虧平衡定價法。在商業開發面積既定的條件下，商品房的平方均價必須達到一定的額度才能做到盈虧平衡、收支相抵。這開發面積也就是盈虧平衡點，這種制定出來的商品房的價格的方法就稱為盈虧平衡定價法。其他開發面積在項目規劃就確定瞭，因此，知道固定成本、變動成本是盈虧平衡定價的前提盈虧平衡點價格（P）=固定總成本（FC）一開發面積（Q）+單位面積變動成本（VC）按照這種方法確定出來的商品房的平均價格隻能使開發商的開發投入的各項成本得到補償，而不能實現收益。因此，這種方法確定出來的平均價格是商品房的最低限度，通常在加上平方商品的目標利潤才作為最終銷售價格；因此，確定價格的關鍵還是目標利潤的

6、高低（二）競爭導向定價法當前房地產市場基本成熟，樓盤之間的競爭比較激勵，為瞭贏得比較優勢，開發企業通過研究競爭樓盤的地理位置、戶型設置、景觀環境以及銷售價格等因素，依據自身樓盤的實際情況，參考開發成本和市場的預期需求狀況來確定商品房的平均價格。這種定價方法就是通常所說的競爭導向定價法。競爭導向定價主要包括：1•隨行就市定價法。在壟斷競爭和完全競爭的房地產市場條件下，任何一傢開發企業都無法憑借自己的實力在市場上取得絕對的優勢，為瞭避免開發企業之間的價格戰，大多數都用開發商采取隨行就市定價法，即將自己的銷售價格保持在市場平均價格水平上，利用這樣的價格來獲得平均報酬。用這種方法定價，可以打消置業人員

7、對價格方面的抵觸情緒，也不會引起價格波動2.商品房差別定價法。商品房差別定價法是指開發企業通過不同營銷方式，使同種同質的開發的商品房在消費者心目中樹立起不同的樓盤形象，進而根據自身特點，選取低於或高於競爭者的價格作為自己商品房的價格。因此，采用差別定價法確定商品房的平均價格是一種進攻性的定價方法差別定價法，首先要求商品房開發企業本身必須具備較強的綜合實力，在房地產市場有較強的品牌優勢，消費者能夠將