商品房预购人的风险及其防范法律问题研究

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1、商品房预购人的风险及其防范法律问题研究作者：董静时间：2006年3月摘要作者通过对期房销售和现房销售的比较，得出期房销售中商品房预购人乐担较高风险的根本原因：房款（或定金）交付和房屋交付Z间存在较长的时间差。在此基础上，作者论述了预售中不公平的风险分担机制，并具体列举了预购人可能遇到的风险。为了降低购房人风险，增强交易的安全性，作者提出两种方案：要么以现售代替预售，根除预售风险；要么保留预售，建立合理的风险承担机制,防范风险。继而，本文从国外的预售实行情况、制度运行的缺陷不能作为取消预售的原因和预售对屮国房产市场的作用三个方而论述预售存在的必要性，否定了笫一种方案

2、一一以现售代替预售一一的可行性。最后，在介绍各国风险防范措施之后，借鉴国外经验，结合我国实际情况，提出了以下风险防范措施：抬高商品房预售的门槛，缩短预售开始和房屋交付的时间差；引入美国的风险披霜制度；加强预售款的监管；建立预告登记制度。并在貝体分析论证以上措施的基础上指岀设立最长交付时间和政府持续监管的重要性。关键词：商品房现售商品房预售风险披露预告登记一、引言2005年8月15日,中国人民银行公布了《2004年中国房地产金融报告》,其屮，“取消房地产预售”1的建议掀起了一场关于商品房预售制度的大讨论。作为对央行建议的冋应，同刀24日，建设部明确表态：国家近期不会

3、取消商品房预售制度。预售制度一直都是学界、业界的讨论的热点，2005年央行的建议更使这一讨论达到白炽化一一是该制度设立之初就存在种种隐患，还是该制度实施过程中出现了立法时没有预见的问题，抑或是该制度与中国国情相排异？预售制度是否冇存在的必要？预售对屮国的房地产市场的作用是什么，取消该制度冇何影响？如若不取消，出路乂是什么？作为商品房销售的一种特殊模式，预售备受争议。同时，随着实践中纠纷诉讼的不断增加，用商品房现售代替预售的呼声也口渐高涨。与商品房现售的买受人相比较，由于房款或定金的交付与房屋交付Z间比较长的时间差，预购人的确承担了过高的风险。但预购人风险的存在并不

4、意味着预售失去了生存的意义，预售制度在房地产市场屮发挥的作用是现售无法取代的。因此，风险防范措施的建立就成为必需。对预购人承担的风险、预售存在的必要性、预购人风险防范措施的设立这三个方而的分析论证，本文将分成五个部分予以论述：第一部分通过简要介绍商品房预售遭遇的困境，引击本文的论述角度和要解决的问题；在第二部分屮，首先通过现房销售和期房销售概念和条件的比较，得出预售交易屮预购人承担风险的根本原因一一房款或定金的交付与房屋交付之间比较长的时间差，在此基础上，具体列举了预购人承担的风险；虽然预购人较Z现房销售的买受人乐担了更大的风险，但是在现今的房地产市场屮预售制度仍

5、然具冇继续存在的意义。因此本文第三部分从预售制度在儿个典型国家的实行情况简介、制度运行的缺陷不能作为取消预售的原因、预售在房地产市场屮发挥的作用三个角度论述了预售继续存在的必要性；既然预售不能取消，就需要利用制度设计降低预购人的风险，维护交易的安全性。木文在第四部分中首先介绍了美国、德国、香港地区采取的风险防范措施，然后结合我国的具体情况，借鉴国外的实践经验，捉出以下四项降低预购人风险的措施——抬高门槛，缩短预售和交房的时间差、引入风险披露制度、加强对预售款的监管、建立预告登记制度，并指出设立最长交付吋间制度的必要性和政府持续监管的重要性；最后，在第五部分的结束语

6、中指出本文的写作意图以及不足Z处。二、商品房预购人承担的风险(-)期房销售和现房销售的比较1、两者概念的比较口前，我国主要有两种商品房销售的模式：现房销售和期房销售。2商品房现售，是指房地产开发企业将已经竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；3商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房款的行为。可见，现房销售屮，买受人支付房款时商品房己经竣工并验收合格；期房销售中，买受人支付定金和房价款吋商品房述处于在建状态，商品房尚未现实存在。在这两种销售模式屮，开发企业交付房屋和购房人支付价金的义务是相同的，

7、区别在于：商品房是否已经竣工并验收合格。“如杲商品房经房地产主管部门进行竣工验收但未评定合格,则该房必须进行返修，又成为正在建设屮的商品房，这种商品房的销售应为预售而非现售。”2、政府对两者的监管力度不同《商品房销售管理办法》规定的现售条件为：(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(4)已通过竣工验收；(5)拆迁安置已经落实；(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件

8、或者已确定