商業地產開發的風險分析及對策防范

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1、商業地產開發的風險分析及對策防范摘要：文章就商業地產和住宅開發投資過程的差異，結合開發環節的不同，從成本、資金的回收周期，資金的回收方式，對開發商的運營能力的要求以及外部宏1和行業環境的影響等因素對商業地產和住宅的投資風險進行對比分析，凸顯商業地產的投資風險，提出相應的風險防范措施關鍵詞：住宅；商業地產；風險；分析截至2007年，中國商業地產市場投資總體穩定增長，全國商業用房的投資總額是2775.56億元，同比增長17.9%,也是連續3年保持在17%左右且高於住宅地產的投資增長速度，期間大量的開

2、發商快速擴張，進入看好的商業地產。但是隨著國傢宏觀調控政策的累積效應以及國際金融環境的變化到2008年,房地產行業開始進入下調階段，到現在許多開發企業遭受著巨大的資金壓力，特別是要大量開發商業物業的開發商。但是商業地產的發展前景仍被看好，國務院及有關部門近日連續發佈的有關擴大內需方面的投資以及相關的金融政策的開放和銀行利息的不斷下調，在穩定房地產市場的同時，為商業地產的發展提供瞭新機會一、問題提出商業地產指用於各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的商業類房地產。住宅是指房地產開發企業（

3、單位）建設並出售、出租給使用者，僅供傢庭日常居住用的建築物。在擁有良好的發展前景，但又面臨重重困難的情況下，特別是面臨資金鏈的壓力，如何走好商業地產的開發的這條路就顯得很重要。所以在這個時期通過傳統住宅的開發與商業地產開發的投資風險進行比較分析就顯得更有實際意義，對商業地產的開發投資風險要怎麼認識才能保證企業在以後健康持續的發展？二、投資風險差異分析房地產投資風險是指投資者在投資的過程中由於各種影響因素如政策因素，自然因素，經濟因素等等因素的影響，而導致投資者最終的收益的結果不同，這裡主要是指給

4、投資者帶來的損失。住宅地產開發是投入之後能夠一次性快速回籠資金的，而商業地產則是長期的投資過程。他們各自有自己的特色，所以面臨的風險也是不同的(-)開發環節上的區分最基本的開發環節的不同。當開發商看好某個城市準備進入的前提就是對該城市的市場環境有一個充分的市場環境分析，看好該城市的消費潛力之後就會著手尋找投資機會，這時住宅地產開發主要環節包括“選址■建設■銷售”，銷售完畢後開發工作就基本結束，建設是開發能否成功的關鍵環節。商業地產開發包括“策劃■選址■建設■招商■經營”等環節，每個環節都必須考慮

5、對最終的商業經營的影響，商業經營才是開發能否成功的關鍵環節。因此,住宅地產開發隻要求開發商有一般的房地產開發知識和經驗，而商業地產開發要求開發商不但有一般房地產開發的知識和經驗，還必須具有商業經營管理經驗（二）項目成本上的區分從項目的選址上來說，商業地產一般都是佈置在城市的中心，或者是在政府規劃定位將來發展的CBD區域。首先就決定瞭它的地價很高，整個項目的土地出讓金數額巨大，商業地產的地價與一般住宅項目的地價的差別是很大的，就拿廣州地區來說，商業地產的樓面地價是住宅的2倍左右。建設成本上來說商業

6、地產的建設成本比住宅地產的建設成本更高，特別是大型購物中心的設計要求更高，因為要容納大量的人流，對建築的安全設計、質量等提岀很高的要求，同時在形體設計方面商業地產一般都是地區性的標志性建築這些導致商業地產的前期投入成本在單位上就要比住宅要高，相對於住宅而言的建設成本較小（三）資金的回收周期區分從回收周期上來分析，一般住宅項目，從前期的拿地到建成銷售，一般1年左右。當然是項目的具體情況而言，有的具有整體開發實力的開發商從拿地到建成隻有6個月。新出臺的政策,要求封頂以後才能夠預售，從建成到開始預售的

7、時間為1年甚至更短，這樣開發商在市場環境好的時候，回收資金的速度很快，而商業地產的資金回收壓力是相當大。中信廣場1997年建成開始投入使用，直到2007年近10年的時間才將投入的成本收回，而整個廣場投資額37億港元，涉及的金額相當的大。一個完整的商業地產開發項目則需要5・7年，而回收周期則在7/0年左右。這對開發商的資金實力來說是嚴峻的考驗。所以在資金回收周期上來講，商業地產的面臨的資金壓力比住宅地產要大很多。正是商業地產的投資回收周期與住宅地產的不同，所以兩種物業的運行周期也不同，一般而言商業

8、地產的運行周期是要比住宅地產的周期要長（四）資金的回收方式的區分商業地產的資金回收方式主要是通過租金，它的主要運行方式是租賃運營，這些年失敗的商業地產的營運經驗就是，不能隨便拆分出售產權各自營運，這樣不能很好地形成規模效應，不能形成良好的業態組合，就不能吸引足夠的人流來支持整個商業中心，最終會導致商業項目難以經營下去。租金的多少主要是由商業地產結合本身所形成的商業環境，一旦消費者認同區位中心環r-境，這使它的租金相應的也會大幅上漲，所以，商業地產的是一種引鳳築巢的開發模式，能否吸引大型的商傢入駐