商业街招商策略及业态组合研究

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1、商业街招商策略及业态组介研究商业街是指众多不同规模，不同类别的商店有规律的排列组合的商甜交易场所，其存在形式分为带状式商业街和环型组团式商业街。它是由众多的商店、餐饮店、服务店共同组成,并且按一定结构比例规律排列，如墨西哥城起义者人街、纽约的百老汇人道、苏黎世的班霍夫人街、蒙特利尔的萨布洛克大街、巴黎香榭丽舍大街，等等。在西方的经济理论小，它与购物中心、商业区等等有着严格的界限，是不可混淆的概念。定位是商业街招商的基础，根据项目定位选择与之和匹配的业态组合，之后才进入有目的的招商工作。一、商业街的定位1、商业街的商业主题。即商业街应该具有的独特的商业经营的主要脉络

2、和指导思想。例如以“中档品牌，大众服务”为经营方针的西单商场，经过二十年的经营，形成了一•套完整的“平民消费”模式的管理理念，调查显示，在此消费的北京市本地人占消费总量的74%,而境外人士占了26%o与西单不同的是定位于“为欧洲人服务,，的北京秀水服装一条街，它的管理委员会根据其特殊的定位制定了一整套有特色的服务管理条款，成为北京专业性商业街屮经久不衰的特色商业街，调查显示，在秀水街交易的客八，87%來自东欧，11%來自中东，2%來自世界各地。2、商业街的社会主题。即商业街所承载的社会责任和M具有的非购物的功能，商业街是城市形象的代表，消费者或游客观商业街，即可知

3、城市之容、之貌、之风、之魂。例如广州北京路商业步行街定位为“古城商都”，以该步行街为核心向周边地区辐射，结合周围的文物古迹和珠江滨水景观，发展成为一个集购物、游览、休闲、观赏于一体的多功能商业区，体现完整的历史脉络和现代商业气息。又如北京前门的人栅栏商业街，根据它业态齐全、商品种类繁多、老字号店多、历史文化色彩浓厚、以及客流多以购物、休闲、观光、娱乐为主的特性，将项目定位于“商业、旅游、文化”的一体化上。二、选择最佳业态组合商圈里业态越丰富，商圈经济也就越成熟，各业态根据商圈的特点，可以做到资源共亨、优势互补。同样在商业街这样一个完整的生态系统内部，各业态也应相互

4、补充、协调发展,这样才能凝聚各业态的闪光点以强化和突就商业街的整体定位。一般来说，商业街的行业结构呈现“三足鼎立”状：具备购物功能的占40%,具备餐饮功能的占30%,具备休闲娱乐功能的占30%。当然，这个结构并非放之四海而皆准的“经典定律”，主题不同的商业街在业态构成上将会形成不同的比重。但是，在业态纟R合方而必须有主次之分，如北京西单，仅靠庄胜崇光百货和时代广场两个明星店铺，是支撑不了一条街的整体开发的；乂如北京东直门内餐饮一•条街，是由223家不同风味、不同流派、不同规模的餐饮店，在1500米长的地段内有序排列组合而成，这些都不是一个店所能作为的。通常商业街的

5、纽成是以大型百货商店、专卖店、购物屮心、大型综合超市为主，普通超市、便利店等作为丰富商业街的补充形式出现。应该注意的是，信誉和口碑是商业街长期发展的依托，引入的品牌商品必须要保证真实性。三、商业街的招商策略招商策略是实现商业街赢利的重要步骤，也是实现商业街理想业态组合的真正执行者。与其他商业物业的营销策略有所不同的是，商业街的招商工作不能是被动的接受客户购买商铺，还要对入驻商家的信誉、经营管理、商品质量、公司经营状况等方面的内容进行考察。1、确定招商对彖招商对象的确定围绕项目的口标來确定，例如命名为“国际商业街”、或者是代表城市形象的商业街等档次比较髙的项目，-•

6、般都是引进国租赁经营：是指经营业主一时买不起商铺,以和•赁的形式进行租赁经营。直接经营：某些商管公司将直接经营管理大约20%的营业面积，免因全部他营造成失控的应变举扌晋。虚拟经营：是指以商业街为总品牌商标，与若干个研发机构、生产厂家和经销商进行对接,开发、生产、销售相应的该商业街旗下的子产站。3、制定招商优惠策略根据地区政府对商业街的扶持政策确定可以给予招商对象的优惠措施，对丁一些新兴的没有天然地理、人文等资源的商业街來说，这一优惠扌旳施对吸引人气冇莫大的帮助。4、招商流程市场调研和目标客户分析（招商部）客户招商月计划实施（招商部）客户招商周计划（招商主管）客户信

7、息归档完善、招商资料准备就绪（行政部）目标客户开发，拜访、接治（招商主管）客户分类、确定重点客户（招商部）填写招商意向表（招商部、客户）客户资格考察、评估核准（招商部）确定合作对彖、签定招谢意向书、交纳定金（招商部、则务部、客户）与客户沟通、谈判、方案修改与认可（招商主管、对口部门）招商协议正式签定（招商部、总经理室、客户）捉供装修方案及电脑效果图（客八）提供租赁而积认定书、租赁许可证和装修入场证（总经理室、物业中心）进行装修、备货、上柜、营业（客户商业地产市场调查方法漫谈不光是北京、上海、广州、深圳一线城市，成都等二线省会城市、宁波等新兴工业化城市,就连偏远地、

8、县级市也要