土地报价方法与策略研究

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1、土地报价方法与策略研究（一）2004年］2月目录第一章序言1第二章土地报价决策方法2第一节项目评价指标体系2第二节投资决策方法4第三章土地报价研究方法概要11第一节可行性研究方法是最好的土地报价研究方法11第二节土地报价研究提纲11第四章产品定位方法13第一节筛选产品类型13第二节市场研究14第三节产品方案初步优化16第五章初步规划与方案优化21第六章投资估算26第一节基本方法26第二节土地报价软件的投资估算方法26第七章投资分类29第一节投资分类目的与方法29第二节土地报价软件的投资分类方法29第八章投资使用计划31第一节安排投资使用计划的方法31第二节土地报价软件的投

2、资计划方法32第九章收入及税金计=J3333第二节土地报价软件销售收入计算方法35第十章资金筹措计划40第一节销售收入及税金计算方法第一节资金筹措计划的编制40第二节土地报价软件资金筹措方法40第十一章土地基本报价方案42第十二章多因素变化土地价格临界点分析44第十三章风险分析方法46附件录土地报价可行性研究案例原始数据48第一章序言土地拍卖为每个房地产企业提供了公平竞争的机会，也给房地产企业带来了巨大的挑战，为获得土地而进行的激烈竞争，大大压缩了房地产企业的获利空间，使之真正步入了微利时代。微利时代的到来，投资决策更要慎之又慎，过于保守将无法获得土地，稍微不慎很可能亏损

3、。通过观察，我们发现每次土地拍卖，大多数企业报价很低，报价没有竞争力，照此下去将永远无法获得土地，这些企业中除了部分企业对土地的需求暂时不是很迫切,参加竞拍旨在积累经验之外，不少企业已是多次参拍，希望能竞拍成功，但是心里没有底，面对激烈竞争，怕应价过高导致损失，所以报价过于保守，面临着关门的局面。对于这些竞买人，不仅需要勇气，更需要科学的土地报价决策方法和依据。还有一种现象是，有些地块的土地价格按照眼前的产品价格测算已是无利可图的,甚至亏损，有人认为这是盲目报价的结果，有的则认为是超前眼光，莫衷一是。应该说，两种可能性都有。有的企业竞得土地以后又放弃了，如苏州某地块由某房

4、地产公司竞得后，做了很多方案感觉到风险很大，只好变通办法转移风险，结果导致了一定损失，又如某市某房地产公司竞得后，放弃中标，损失保证金200万元，全国类似情况还有不少，这种情况确实是盲目决策的结果。但多数高价竞得者则充满信心，认为自己的眼光没有错，随后不断攀升的房价，使他们当初高价获得的土地不仅不会导致亏损，还可能获得较高的利润。以上现象都可以通过可行性研究找到答案。但在这里提个醒，希望决策者们保持清醒的头脑，千万莫把盲目决策当着超前意识。因此，影响房地产企业成功的决定因素已由以往的开发能力、融资能力、营销能力，上升为决策能力。不仅凭感觉决策已经不行了，即使经过详细测算若

5、决策方法不够科学也是不能满足要求的，就象现代战争一样已经进入了精确制导时代。据有关专家预计，全面实行土地拍卖招标挂牌，将有一大批房地产企业面临淘汰，能长期立于不败之地的必定是那些重视前期工作、掌握科学决策的企业。目前，虽然已有不少房地产企业开始重视项目前期工作（有人称其为“前营销”）,但多数企业的注意力还停留在后营销阶段，正象专家们一针见血指出的，有的房地产企业决策者甚至不知道现金流量是何物。据分析，目前房地产业界前期决策的整体水平与工业项目相比至少相差十五年！此话并非危言耸听，确有一定根据。早在1983年国家计委就已发文规定了工业项目可行性研究内容。1987年颁发《建设

6、项目经济评价方法与参数》，1993年发布《建设项目经济评价方法与参数》第二版。而直到2000年建设部才颁发《房地产开发项目经济评价方法》，到目前为止还没有得到普遍重视。为提高土地报价决策的科学性，我作为《房地产开发项目经济评价方法》的主要起草人员，通过多年实践，感到有责任为《房地产开发项目经济评价方法》的推广应用，为提高国内房地产企业的竞争力尽微薄之力。在《房地产开发项目经济评价方法》基础上，根据目前土地拍卖招标挂牌的理论与实践，提出了一套“科学实用、简便快捷”的土地快速报价决策方法，同时推出与其配套的《铭星土地报价研究决策软件》。以满足广大房地产企业参与土地拍卖招标挂牌

7、之急需。第二章土地报价决策方法第一节项目评价指标体系一、主要指标1、财务内部收益率(1)全部投资财务内部收益率(FIRR)(2)资本金财务内部收益率(FIRR)2、投资利润率(1)全部投资利润率(2)资本金净利润率3、借款偿还期4、土地最高报价5、风险决策指标(1)财务内部收益率的期望值(%)(2)财务内部收益率达到基准收益率的累计概率(%)(3)财务内部收益率小于0的累计概率(%)二、指标的含义及判断准则1、财务内部收益率含义：财务内部收益率的含义与银行存款利率是等同的，如果某人有一笔资金,存到银行的利率（存款按复利计算）与