土地一級開發模式及策略

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1、土地一級開發模式及策略提要對於開發企業而言,參與土地一級開發所帶來的贏利具有相當的吸引力。但為瞭抵禦土地一級開發所面臨的資金、政策、違約等風險,又要求土地一級開發主體必須采取相應的策略關鍵詞:土地一級開發;模式;風險;策略分類號:F293.2文獻標識碼:A土地一級開發,是指由政府或其授權委托的企業,對一定區域范圍內的城市國有土地、鄉村集體土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償,並進行適當的市政配套設施建設,使該區域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件(熟地),再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。對於開發企業,介入土地一級開發可以分享二級開發無法企及的利

2、益,同時也面臨更大的不確定性,這就要求土地一級開發主體采取有效策略,提高抗風險能力一、土地一級開發模式由於城市化進程的加快和社會經濟活動的不斷發展,以及土地的絕對稀缺性,導致瞭必須科學規劃和佈局,以合理、髙效、經濟地開發利用土地。目前,土地一級開發主要有以下幾種典型模式:模式一:一二級聯動開發模式。由於房地產行業明顯受制於政策因素,因此大型房地產開發商往往將一級土地整理和二級開發相結合,以獲取整體收益最大化。這種模式由企業主導,所以在開發初期就確定進行土地一級與二級聯動開發。房地產企業通過土地一二級聯動開發,在獲得一級開發階段收益的同時,既保證瞭企業未來的可持續發展,也保證瞭可

3、獲取土地在未來升值給企業帶來的二級開發的優厚收益。但該模式也存在一定的問題,如不利於政府控制市場地價,政府宏觀調控土地市場的能力降低等。該模式在早期比較普遍,近期可能存在機會,但長遠看,其空間越來越窄模式二:完全政府控制模式。完全政府控制模式是指政府通過嚴格的計劃和規劃管理,完全控制熟地開發及供應市場,形成'‘統一規劃、統一征地、統一開發、統一出讓、統一管理"的''五統一”格局。該模式完全由政府組織實施土地一級開發,僅以招標方式確定施工企業。這種模式可以保證政府完全控制地價,土地開發為熟地後的增值收益不流失,且土地一級開發法律關系單純,便於政府實施土地一級開發的各項事務。其主要

4、缺陷是政府的土地開發資金壓力較大,融資渠道窄模式三:政府和法定機構協作模式。政府和法定機構協作模式是指由政府相關部門和政府投資成立的開發企業完全壟斷土地一級開發,如同"一個渠道進水、一個水池蓄水、一個龍頭出水”,從而達到調控土地市場、配置土地資源、實現土地增值歸國傢所有的目的模式四:由政府主導的市場化運作模式。由政府主導的市場化運作模式是指政府“抓兩頭,放中間”。“抓兩頭”即由政府控制土地儲備計劃和供應計劃,“放中間”,即充分利用社會力量實施土地一級開發。該模式是我國土地一級開發的主要發展趨勢。這種模式中,政府根據土地市場調查確定土地需求狀況,以招拍掛方式將擬開發的土地按照“熟

5、地"出讓,提前確定土地使用權受讓人,並由土地使用權受讓人分期支付土地受讓價款用於土地一級開發。政府通過招標等方式確定具備資格的企業,在土地出讓合同規定的期限內將出讓的土地開發為符合土地受讓人要求的條件(熟地),土地開發完成經驗收合格後,政府與土地受讓人正式移交土地。由政府主導的市場化運作模式在保證政府主導土地一級開發的基礎上能有效地利用市場資源,減輕政府開發資金壓力二、土地一級開發融資模式土地一級開發是資金密集型行業,在一級開發過程中,征地補償、房屋拆遷、土地平整、基礎設施配套等都需要投入大量資金,而且資金需求量主要集中在征用土地和房屋拆遷等前期。當開發完成的土地不能馬上投入市

6、場或者一時轉讓不出去時,土地就會産生持有成本,積壓資金,降低資金流動性。儲備機構要繼續“吸進”土地,開發企業要實現資金周轉,從而形成進一步融資需求。因此,資金是土地一級開發的瓶頸和成功的關鍵因素之-O現行的土地一級開發融資模式有以下四種:融資模式一:土地儲備機構直接安排融資,並承擔融資安排中的責任和義務。該模式基本流程為:土地儲備機構與金融機構簽訂借款合同,並承擔相應的責任和義務;金融機構將資金撥付給土地儲備機構;土地儲備機構通過招標方式選擇一級開發主體,再將資金撥付給一級開發主體進行一級開發;土地開發完成後,通過招拍掛方式將熟地轉讓給二級開發企業;二級開發企業將土地出讓款一部

7、分支付給土地儲備機構;最後由土地儲備機構將借款償還給金融機構,並支付利息。這種融資模式的主要優點是,整個融資過程與相關法規保持一致,解決瞭二級開發企業對一級開發主體的資金拖欠問題。但是,土地儲備機構的融資能力受到較大制約融資模式二:一級土地開發主體直接融資,土地儲備機構本身或委托其他擔保機構承擔擔保責任。該模式基本流程為:一級開發主體與金融機構簽訂借款合同,並承擔相應的責任和義務;由土地儲備機構或者由其委托的擔保機構提供擔保;金融機構將資金撥付給一級開發主體,由一級開發主體使用該資金進行土地

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