南宁柳沙地块投资分析报告091127(修改)

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1、南宁柳沙地块投资分析报告广西交通投资集团有限公司广西三祺房地产有限公司2009年11月项目背景31.项目地理位置32・项口基本指标3项目投资发展环境分析31.城市发展分析32.房地产市场分析42.1.房地产市场数据分析42.2.项目版块内竞争项目分析52.3.小结6地块分析61.1.小结6项目开发总体策略71.发展理念72.主题定位73.物业定位74.项目规划指标建议8地块土地价值评估81.物业销售价格预测82.项目物业销售收入估算93.项目投资估算分析103.1.取费、定价说明103.2.项目投资估算104.土地价值估算11敏感性分析12土地拍卖价格建议131.项目背景1.1.项目地理位置

2、项目位于南宁市柳沙半岛板块，柳沙路与滨江路交汇处；东面毗邻国宾馆荔园山圧及青秀山风景区。空*游大JT。焉山3娱oK本项目图1-1项II地块区位示意图。冲叶。区“相*叱炖艺场1.2.项目基本指标地块拍卖岀让条件如下：A地块净用地规模为94421.29m2,容积率暂定3.0；B地块规模为57020.08亩，容积率暂定2.4,计算得知,项目总建筑面积约为420112.1m2o2.项目投资发展环境分析2.1.城市发展分析依据《南宁城市总体规划2006-2020》，南宁将定为区域性国际城市、泛珠江三角经济圈区域性中心城市、西南地区交通枢纽、广西北部湾经济区核心城市。到2020年，届时南宁城市人口将达到

3、300万。北部湾经济区的构建，加快了南宁经济的发展，各项经济指标均处于前列，己经成为北部湾经济区快速发展的引擎。2.2.城市房地产市场分析南宁市房地产口90年代起步，经过10年的发展，已发展成为南宁市的主导产业之一，房地产行业的发展推动了南宁经济的快速发展，也改善了城市综合环境。随着北部湾经济区的发展，将为南宁的房地产迎来新的发展时机。2.2.1.房地产市场数据分析数据统计表明，南宁房地产在04年进入快速发展期，商品房交易额、投资额等指标都是显示较快发展的特点，尤其在07年，达到高位。数据述显示，受全国行业发展形势影响，09年上半年南宁房地产无论在成交量和售价方面都出现了空前的突破。南宁相比

4、其他一二线城市，行业发展是相对健康，发展态势仍然处于理性通道。•商品房销量分析图2-1005~2009年南宁市商品房销售面积增长图南宁的房屋销售面积一直保持高位增长，体现了进5年的发展态势，07年备案销售面积有大幅增加，主要因为保障性数据在07年集屮统计所致。•商品房均价走势分析1800.00%1600.00%1400.00%1200.00%1000.00%800.00%600.00%400.00%200.00%0.00%-200.00%图2-22002〜2009年南宁商品房均价增长率变化图从南宁近十年來商品房平均价格走势分析，2004年之前南宁房价增长率基本上是三年为一个上涨周期，而200

5、5年后增幅在连续上涨两年后，2008年开始出现小幅度回落，2009年乂开始了另一个增幅的起点。•土地市场从土地情况看，冃前南宁市可供给的土地多为风岭北、兴宁及五象新区等城市外围板块，城市的土地价格也在因稀缺原因一路走高；目前南宁市的地王价为昆仑大道南面地块，楼面地价已达2474元/nf。目前城中的可供开发的土地逐步减少，因此，城屮地块的岀让必将成为各路开发商热切争夺的香馍馍。2.2.2.项目版块内竞争项目分析占地面积（W）建筑面积（万的物业类型均价（7L/m2）民发大观天下26450高层住宅7000半岛半山1820小/高层住宅6800半岛康城8720咼层住宅6500柳沙半岛作为南宁市唯一的一

6、个半岛，在南宁城市版图中，柳沙在朝阳商业圈、五象中央商务圈、风岭东盟商贸区、五象新区、江南国家经济技术开发区几大城区中心位置，一-直是大众认可最适宜的居住场所、富豪区，受到市场的追捧。其独一无二的外部资源，区域内的楼盘凭借着资源优势以及未來发展前景而热销，房价也一直作为城市的领跑者，口前区域内的商品房均价已达6800元/nf。2.2.3.小结南宁城市空间得到实质性发展，2012年东外环的开通，将使南宁初步具备进入国内一线城市的资本。城市化进程的加快，在房地产市场预留有足够的、长远的发展提升空间。2009年南宁房价的快速上涨，09年10月，房地产价格已达到4548元/itf,价格突破4500元

7、/nf,意味着城市楼盘整体品质应迈向一个新的台阶；在市场竞争激烈的前提下，南宁未来发展趋势应是“高地价、高房价、高品质、高楼层”的四高局面,“四高”的精品住宅也将成为未来市场的主流趋势。3•地块资源分析(-)地块处于的柳沙板块，一山，一江环抱，一半岛，可谓“背山面水，藏风聚气”的风水聚宝盆，并且正好位于南宁城市版图屮朝阳商业圈、五象中央商务圈、凤岭东盟商贸区、五象新区、江南国家经济技术开发区,几大城市中心围合