商业地产系统性知识、理论专题汇编

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1、商业地产知识、理论汇编—、商铺定价的依据1、城市的综合租金水平是影响商铺定价的直接因素。大凡投资人在买商铺的时候,会首先调查项目周边的租金水平，根据这个城市商铺投资的资本化率决定能支撑什么样的销售价格。该方法最适用于针对具体项目参考周边商铺的租金水平，由此可直接决定购买商铺的性价比是否合适。对但可一个城市而言，由于级差地租因素，城市中心商业区和其他区域的商铺租金肯定是有差距的,关键是差异大小的问题。对中小型城市而言,中心商业区只有1・2个，导致商业区与其他区域的租金差距非常大,从而使商铺的销售价格非常高。2、城市的流通力和第三产业发达程度是影响城市总体商铺价格的关键因素。城市核

2、心竞争力主要表现为生产力与流通力的乘数。即：竞争力二生产力+流通力。在生产相对稳定的条件下，流通力成为决定因素。流通力小于1,不仅本地生产能力无法实现，而且内外交流堵塞，这就大大削弱了城市的竞争力。如果流通力大于1,不仅可以弥补本地生产能力的不足，而且通过促进内外交流、优势互补、组合配置,可极大提高城市的辐射力和影响力。比如新加坡之所以取得举世瞩目的经济成就，并不在于它的生产优势，而在于强大的流通力；我国的香港之所以成为国际大都市，被评为亚洲最佳商业城市，也是因为其第三产业的发达。而流通力的发达程度和第三产业的发展状况,将直接影响当地商铺租金和销售价格，浙江的温州、义乌、绍兴等

3、地的商铺为什么卖得快、价格高，就是因为当地已经形成的各种规模和市场，不仅影响到全国，而且辐射世界。即使在同一个城市不同区域,因为流通力的差异,商铺租金的差异也非常大。如北京的雅宝路以吉利大厦、天涯大厦为代表其租金远远高于西单、王府井、国贸，因为该区域是中国对前苏联、东欧国家贸易的窗口；而中关村已经形成的电子市场其市场覆盖华北、东北等市场，所以，小商铺才能卖出14万/m2（套内面积）的天价。所以，开发商在给商铺定价的时候，还应结合项目的实际情况，即使同一个项目隔一条马路，价格也许会差几倍。所谓步三市”就是这个道理。3、投资渠道是决定一个城市商铺价格水平的重要因素。在中国的许多中小

4、城市还没有形成这样的市场，有些城市甚至没有股票市场”至于投资古玩、字画也需要到北京来进行交易，何况投资该类市场专业知识要求更高，风险更大。即使要投资房地产，商铺也是惟一的选择，因为这样的城市根本没有写字楼和公寓租赁市场。商铺是中小城市投资人最好的、惟一的投资品种，由于投资的人多、而投资项目少，这也是为什么许多二、三级城市商铺销售价格远高于北京等大城市的原因。除了上述因素以外,影响商铺价格的因素还有很多,比如当前国家的经济发展水平、政治的稳定性、税收政策的变化等等，但有一点可以肯定的是，住宅价格不是决定商铺价格的影响因素，以住宅价格来衡量商铺价格的做法是没有任I可理论基础支撑的。

5、二、内部收益率和投资化率1、内部收益率（IRR）是指将房地产投资未来现金流贴现为现值作为初始投资所使用的贴现率,也就是指每年投入的一元钱获得的利润百分比。2、资本化率是指物业购买价格和营业净收入之间的比率，该值通过市场上的可比物业或市场数据资料来获得。一个城市在商铺的需求和供应相对平衡的状态下，资本化率是投资人购买商铺期望的内部收益率，他通过调查和比较同区域商铺的租金收入或营业净收入和购买商铺价格比率，就可知道资本化率，并将此比率作为期望的投资内部收益率。3、坪效:三、动线设计1、动线设置的基本原则动线设置的基本原则是将店面开设于步行交通量最大的动线上，并使该动线集中于某些通路

6、,并形成回路，动线设计的首要一点是避免顾客走重复的道路，一次性逛完商场内所有商铺，而最佳方案就是环形组织模式。2、复杂动线构成的模式：(1)线性组织模式：图片——(2)网络组织模式：(3)环形组织模式：(4)放射组织模式:3、购物中心内部动线设计的三个评价指标：(1)可见性：f商铺的可见性强弱决定了这个商铺的租金价值，被看见机会越多，位置也就越好，在动线设计过程中就是要提高整个商场内的可见性。(2)可达性:可见性是可达性的基础，只有可见，才有可达。因此，在可见的基础上，经过最少道路转换的路径可达性最高。(3)位置感：如果顾客在购物中心中无法确立自己的位置，就会迷失方向，要花更多

7、时间去找自己想找的商铺,同时很多商铺也就减少了被逛的机会。难以找到位置感的购物中心是不受顾客欢迎的。在设计中，要提高动线的秩序感,从而提高客户的位置感。4、可达性回环度和可见性回环度:可达性回环度二（单层平面内）一次能走完的最长回路长度（含中庭两侧动线的长度）/平面动线总长度TOO%。（见下图中的左图）可见性回环度二（单层平面内）一次能走完的最长回路长度（不含中庭两侧动线的长度）/平面动线总长度TOO%。（见下图中的右图）图表3：深国投广场克信茂购物中心回环度越高，商铺可见性、可达性越高，动