台州三山涂住宅策划报告

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1、住宅策划：（-）背景资料1、地理位置台州三山涂住宅小区根据《台州市路桥区三山涂工业功能区块控制性详细规划》的设计，选址定于与口金路和十i条河之间、海明路以北，地块被一分为二，中间隔有涌金路和涌金路两侧的步行商业街。住宅地块的北侧从西往东分别是医院地块、文化娱乐中心地块和生产服务中心地块。2、用地性质二类居住用地，7（）年使用期。只能建3层（不包括3层）以上的居住建筑。3、策划依据1）《台州市金属资源再生产业基地核心区项冃策划及方案研究》的招标文件o（2011年9月28日）2）《台州市路桥区三山涂工业功能区块控制性详细规划》（简称《详规》）。3）《台州市控制性详细规划编制技术规定》。4

2、）中国现行的设计规范及国家标准。（二）策划准备1、命题解析：住宅区1）这不是常规的住宅区，这话是一个位于重污染工业园区内、为解决职工居住问题的住宅区。尽管用地性质是“二类住宅用地”，但由于一般不会经过招投标程序,因此未來在这里建设住宅的难以成为商品房。2）入驻园区的人员构成，主要是青年单身职工，家庭入住的比例一般不会超过10%（至少在五年内这个比例不会有大的改观）。待到这里的环境问题全面解决了，居住人口的结构可能会发牛变化。3）既然主要是满足非常规居住（即工业区宿舍）的功能，那么在策划时就不能不考虑园区内其他子项目内的居住功能。唯有这样分析，分析和后续策划才会更加合理，不然都是纸上谈

3、兵，就住宅区谈住宅区，没有实际意义。2、策划理念准备1）通盘考虑。在本项口范围内，住宅有三块。第一块位于产业服务屮心，第二块位于商业街，第三块就是这一块。三块的功能基本-•致，其中两块分别是商住混合区和二类住宅区，连居住性质也一样。因此，考虑问题就应同时考虑相互关系。但区别还是有的，这一块是最纯粹的住宅用地，因此策划应该更多显现住宅的特点（対商住混合区住宅功能的策划，则应更多的考虑SOHO概念和时尚概念；对工业服务区内住宅功能的策划，则应更多的考虑纯粹宿舍的概念。但三者的差别还是不人）。2）从源头（分配）上找到策划起点。木项hl的逻辑：整个核心区的建设，包括木住宅区的建设，都是为了三

4、山图整个产业的发展，为了产业发展，政府方面应该竭尽全力；但是，力量总是有限，本住宅区建设的投入，不能有去无回，因为那样财政压力太大，对于整体事业不可持续；因此一定耍想办法把建好的房子“弄”出去。这就是分配问题。这样就有了策划起点：该住宅区主要为满足札I关企业的需求；房子是要卖出去的；卖的方式种类和最有可能出现的情形；政府经营该项目的底线应该是自身的收支平衡。3）策划和设计要预想“购买者”可能会有的意见。既然采用卖的形式，就要研究买方，要关注他们的需求（愿望和能力），然后制定出一个与三山涂整体产业定位和住宅区形象定位相一致的II标，然后将这个II标交给“购买者”，并让“购买者”提出他们

5、的意见（由此我们认识到，办企业之前先要把所有职工的住宅都安顿好，对于极大多数起來说，都是不太可能的，因此，必须走中间道路）；经过反复几伦的多边谈判，该住宅区才能有一个确实对行的定位。这是本住宅区区别于所有其他住宅区的个性特点，策划离开这个特点，就会是无源之水、无木之木。这是一个比较复杂的互动过程，而唯有互动，才有可能取得最好的建设效果。4）然后再考虑建设节奏问题。节奏关乎资金使用效率；经济学的意义是：没有一个单位拥有无限的资源，节约是永恒的工作之本。该住宅区建设节奏的决定，取决于多项外部因索，一个是管委会（或说区财政）自有资金情况，资金多，可以快一点；少，可以慢一点；一个是各企业厂区

6、建设和开工的进度，进度快的，则木项目快速跟进，慢的，则适当拖一下；还冇一个上级政府部门对本项目的所要求的建设进度。考虑了这三点，再来确定该住宅区的建设节奏，是比较理想的。另夕卜，位于产业服务中心的那些非住宅的纯宿舍，可以起到一个过渡作用。总起來说，金业的产业计划，决定了本项目的建设节奏。5）通过想象和逻辑，找出最可能有的住宅需求模式，作为定位依据。该住宅区，从木质上是不同于常规居住模式的，它的逻辑的独特性，应该成为各项定位的依据。比如，由于大量基层员工都局于低工资的劳动者，因此人员流动性非常强，这样对小区的管理要求就非常高；乂比如，住在这里的员工大多单身，闲暇时间很多,如何安排这些时

7、间，特别是安排这些时间进行健康的业余活动，也应成为重耍的设计特点。6）住宅概念体系。理性思维的简单过程是“从特殊到一般”；复杂过程则是“从一般到特殊”。这是全新的住宅概念体系；需要策划的内容及其庞朵；所有流行的房地产策划概念，儿乎都没有涉及本项目问题的实质，因此针対本项目建立新的住宅概念体系（理想的体系一定会耍求调整详规内容），才可能是一种成熟的和诚实的工作方式。7）核心理念。如果上述条件是成立的，那么该策划理念的主要项应包括：（a）该策划主耍提供该住宅小