无锡凤凰城项目商业地产定位及策划报告 蓝风

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1、前言蓝风如此思考STEPONE目标分解对于华仁凤凰城商业项目的可行性论证，蓝风将其分解为三个研究目标：两个角度1、项目当前价值研究2、项目物业价值研究通过对无锡地产市通过对周边商业氛3、项目商业经营研究场的研究，通过对围、商业的可成长可比项目及可比区性以及商铺租金状域的研究，以单纯况，以单纯商业的销售的角度判断项角度判断项目的出目的出售价值。售价值。项目出售价值预估项目购买价格建议对于华仁凤凰城商业项目的可行性论证，蓝风将其分解为三个研究目标：1、项目当前价值研究三个价值参照系2、项目物业价值研究3、项目商业经营研究无锡

2、市土地无锡市城市商业地产的价值趋势规划导向增值效应物业年递增价值判断及基础题材附加未来增值趋势判断对于华仁凤凰城商业项目的可行性论证，蓝风将其分解为三个研究目标：1、项目当前价值研究2、项目物业价值研究三个维度3、项目商业经营研究商业机会判断物业适用度经营模式选择方向业态收益项目商业收益判断前言蓝风如此思考STEPONESTEPTWO目标分解技术思路围绕三个研究目标，蓝风构建了本报告的技术思路：PART1项目区位研究项目位置周边四至交通结构项目区位描述，判断地段现状属周边人口结构性以及现状价值基础周边商业及办公人流量周边

3、租金及房价围绕三个研究目标，蓝风构建了本报告的技术思路：PART2城市宏观环境城市概况描述从城市的角度定性分析商业的养城市经济分析成基础以及土地价值的成长基础城市规划分析PART3城市地产市场土地市场从地产的角度定性分析土地价值住宅市场的增长趋势，以及商业及办公销商业市场售的趋势办公市场围绕三个研究目标，蓝风构建了本报告的技术思路：PART4城市商业研究城市商业概述城市商圈分布城市商业功能特征从城市商业结构的角度，分析本项目所在区位可能具备的商业功城市商业结构特征能，这是确定商业方向的基础城市商圈租金比较城市商业发展趋势

4、本区域承载功能围绕三个研究目标，蓝风构建了本报告的技术思路：PART5区域研究定量分析北塘区土地价值的增长北塘区规划趋势，作为本项目土地价值判断北塘区土地市场的基础区域房价趋势研判定性分析本项目所可能具备的商区域商业结构业功能或商业方向区域商业发展趋势围绕三个研究目标，蓝风构建了本报告的技术思路：PART6项目现状价值判断建筑分析比较价值判断定量测算项目当前的可售价值收益递归价值判断成本推算价值现状价值建议围绕三个研究目标，蓝风构建了本报告的技术思路：PART7商业方向分析可能方向综述建筑分析竞争性分析判断未来商业地产附

5、加值人流动线分析确定本项目可能的商业方向商业发展分析办公、酒店分析商业方向提出围绕三个研究目标，蓝风构建了本报告的技术思路：PART8商业业态分析建筑适用性分析商家访谈确定商业定位业态分析建议业态组合方案PART9项目价值增长判断项目价值增长组成项目短期价值增长确定项目价值增长项目长期价值增长围绕三个研究目标，蓝风构建了本报告的技术思路：PART10经营模式及收益测算商业租赁收益测算商业租营结合测算确定商业收益商业经（联）营测算PART11建筑改造建议功能分配酒店改造提出建筑改造建议一楼改造动线改造目录项目区位研究城市宏

6、观环境城市地产市场城市商业研究区域研究项目现状价值判断商业方向分析商业业态分析项目价值增长判断经营模式及收益测算建筑改造建议项目区位研究项目位置周边四至交通结构人口结构商业及办公人车流量租金房价城市地产市场城市商业研究区域研究城市宏观环境项目现状价值判断商业方向分析商业业态分析目录项目价值增长判断经营模式及收益测算建筑改造建议华仁·凤凰城位于北塘区，东临春申路，北联兴源北路华仁·凤凰城位于北塘区，东临春申路，北联兴源北路南面为青石路。项目距离火车站约800米，距离无锡市市中心月2000米。传统城市区域，但在过去被认为本案

7、是城市边缘地区。对项目的认知度与项目所在区域的认同度随距离递减。而项目附近的青石路及金太湖的认知度与认同度均较高，且不随距离变化。可见项目所在区域的现状价值与距离500米外的青石路区域有较大差异。人数知道项目不知道项目认同区域认为边缘附近商家1111092附近居民12120120金太湖商家86253金太湖消费者17116107出租车司机64233中山路商家124857中山路消费者21147912项目区位研究项目位置周边四至交通结构人口结构商业办公人车流量租金房价城市地产市场城市商业研究区域研究城市宏观环境项目现状价值判断

8、商业方向分析商业业态分析目录项目价值增长判断经营模式及收益测算建筑改造建议项目北侧有三家医院，东侧有两个商业项目1、无锡市第三人民医院2、南通大学第三附属医院3、好又多量贩44、解放军101医院15、金马商城2本案53项目西侧和东侧为居民区，北侧有一块拆迁地，东北侧有一片老旧建筑1、居民区2、拆迁地3、老旧建筑23本