【万科项目报告】万科威海市天泰大屋珈南美地项目首期营销策略报告

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1、谨呈:大屋地产、天泰地产领导天泰-大屋珈南美地项目首期营销策略报告©本报告是严格保密的,版权归天泰集团所有。序言•报告主要解决项目整体的方向性、创意性、策略性问题以及销售亟待解决的营销问题。本报告是严格保密的,版权归天泰集团所有。汇报内容大势1境:大势之下,适者生存2思路:大盘的意识态主题:CLD新城市生活中心3解决4客群:新威海人问题营销:营销执行体系构建56总结/展望:相关建议本报告是严格保密的,版权归天泰集团所有。境:市场大势之下,适者生存本报告是严格保密的,版权归天泰集团所有。境:市场·去年连续6次调控加息已导致房地产板块出现大幅下挫,对于短期贷款需求极大的房地产企

2、业来说,无疑一次次增加了企业资金成本。·房地产和资本市场这两个比翼齐飞的变量组合,被定性为一个超级造富公式,无疑释放出一种危险的征兆,造成房地产市场房地产“面粉比面包还贵”的扭曲现象的动因,被普遍认定为上市房地产企业“买地融资,融资之后再买地”的对赌结局。本报告是严格保密的,版权归天泰集团所有。境:市场·持续的楼市遇冷信号使得近月各地挂牌与之前盛况反差较大,受冷空气影响,即使面对土地囤积,开发商也变得谨慎起来。·万科做出对广州项目全线降价,其它区域不同程度作调整的措施,这是一个优秀房地产基于对2008年市场的判断,无论王石“拐点论”能否自圆其说,楼市都到达了理性回归的时刻。

3、本报告是严格保密的,版权归天泰集团所有。境:市场¶在售项目规模特征建筑面积(万㎡)10086.7790807060504024.46301517122016162066.68.62.43.62.551.78367100富锦园悦海世家滨海龙城健康花园春天花园海林依景海韵华府名流花园金色家园龙脉豪苑世纪家园绿洲新城西海景苑青青小城五洲太阳城金海岸富豪城乐天世纪双子座•统计威海市各区域代表性的在售项目,占较大体量(25万平米以上)的项目很少,一半项目为10万平米以下的零散开发,在威海市场,15-20万平米的中等偏大项目也不多,尤其位于经区。•本项目在体量上占有区域内的绝对优势。本

4、报告是严格保密的,版权归天泰集团所有。境:市场¶在售项目物业类型21%37%小高层高层多层21%混合开发21%•威海市在售项目中以小高层建筑形式为主,约占总比例的37%,其他建筑形态比例均分,但由于目前在售的多层楼盘大多已进入尾盘销售阶段,故高层和各种形态混合开发的项目相对多层比例高。近一年来,威海市区的房地产开发强度逐渐走高。•项目开发符合市场规律,洋房+高层入市,在满足财务成本的基础上将品质拔高。本报告是严格保密的,版权归天泰集团所有。境:市场¶小结2008年楼市:政策逼近性回归,机遇风险同行。本报告是严格保密的,版权归天泰集团所有。汇报内容大势1境:大势之下,适者生存

5、2思路:大盘的意识态主题:CLD新城市生活中心3解决4客群:新威海人问题营销:营销执行体系构建56总结/展望:相关建议本报告是严格保密的,版权归天泰集团所有。营销核心思路:大盘的意识态本报告是严格保密的,版权归天泰集团所有。核心思路¶大盘的意识态•在前份定位报告中,我们已经论证过了本案为中偏大型楼盘。•那么,在对待接下来的工作,应该如何看待这种中偏大盘的开发?•大盘开发,开发周期长,开发风险及难度大,需要分期、可持续开发;•大型项目的机会在于变化,大型项目的风险也由于变化,如何适应变化也是目前我们项目面临的问题。•项目的首期开发一定要“一炮打响”,树立起品牌形象,为后期持续

6、开发奠定基础。•在“地段、区域”时代的房地产快速发展阶段,大盘的开发除了要立足于项目区域,更要引导市场、引领消费者。本报告是严格保密的,版权归天泰集团所有。核心思路¶大盘的意识态相对低廉的地价,将随城市的发展,有较大的上升空间;制约规划和建筑的条件较少,可充分发挥技术优势,以优质的产品争夺市场;规模大,配套齐全,可营造出中小楼盘无法比拟的完整的生活空间和居住氛围,全面提高购房者的生活质素;大规模开发,可在建造成本和营销成本上形成规模效益,降低单方成本,提高产品竞争力;品牌效应+羊群效应=区域垄断=将规模较小的竞争者挤离市场本报告是严格保密的,版权归天泰集团所有。核

7、心思路¶大盘的意识态在前期工作对接中,关于对大盘(天泰城)的借鉴,我们对以下事宜,已初步达成一致。分别是:◎本项目拟采用高开高走的开发思路,以“怡景洋房和部分精英公寓”作为首发。◎与市场同质产品有差异化,但保持建筑形态风格的统一。◎小步快跑滚动开发,成本和市场灵活性较高。◎户型比例。◎系统的营销推广策略能熏陶、积蓄目标客户,引爆销售。√本报告是严格保密的,版权归天泰集团所有。汇报内容大势1境:大势之下,适者生存2思路:大盘的意识态主题:CLD新城市生活中心3解决4客群:新威海人问题营销:营销执行体系构建56总结/展

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