房地产估价案例和分析

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1、纠错、改错一、注意估价报告八项的顺序，15年“目录”和“致估价委托人函”位置调整，及“估价对象变现能力分析与风险提示”位置调整二、致估价委托人函（如无标题算错误）1．标题（致估价委托人函）3．估价目的（写明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要。）6.价值类型（写明所评估估价对象价值或价格的名称，当所评估的估价对象价值或价格无规范的名称时，应写明其定义或内涵）8．估价结果（注意：必须与结果报告和技术报告中的估价结果一致，总价没有大写算错误，原来此处没有单价不算错误，但是今年教材特别注明了单价，15年最好谨慎指出单价；如果是抵押报告的同时披露三种价值

2、：在估价时点假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师所知悉的法定优先受偿款、以及抵押价值）三、估价师声明注意如下1．未列明实地查勘的注册房地产估价师姓名；（必须是2名以上，1人去查勘算错误。若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师都对估对象进行实地查勘，应如实写明对实地查勘的估价师姓名，但非注册房地产估价师不应在该声明上签字。）2．未说明是否有重要专业帮助；（有重要专业帮助的，应说明帮助的专家；应有重要专业帮助而未说明重要专业帮助的算错；）3．注册房地产估价师声明中缺实地查勘日期不能算错。四、估价结果报告1.估价委托人（2013之前第一部分是标题，13教材写作要求

3、没写标题，但结果报告仍要求有标题，无标题算错）包括：委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名、住所及身份证号2．房地产估价机构包括：估价机构全称、法定代表人或者执行合伙人姓名、住所、估价资质等级以及资质证书编号（注意：无资质等级算错误、有了资质等级没有资质证书编号也算错误，有了资质等级要看业务范围是否在资质等级内，超出等级承揽业务算错。） 3．估价目的（1）房地产抵押估价目的：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。（2）国有土地上房屋征收估价目的根据补偿方式不同分为两种：①被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房

4、屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。②用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。（3）房地产转让的估价目的：“为委托人转让估价对象提供市场价值参考”。（4）企业入股、合并的：“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据”（5）投资决策分析和咨询服务的“为房地产投资决策提供价值参考依据”。（6）复核评估目的的“受××银行委托，对××机构出具的房地产抵押估价结果进行复核。”4．估价对象（理论教材p73-80、p122）1）估价对象基本状况：名称、坐落、规

5、模、用途、权属等；2）土地基本状况：四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限；3）建筑物基本状况：建筑物层数、用途、建筑结构、装饰装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度。不同估价项目的估价对象范围不同。现实中房地产估价对象包括房屋、构筑物、土地、在建工程、期房和灭失的房地产。估价对象还可能不是纯粹的房地产，含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值。如为某个可供直接经营使用的旅馆、商店、餐馆、汽车加油站、高尔夫球场等的交易提供价值参

6、考依据的估价，其评估价值除了包含该旅馆、商店、餐馆、汽车加油站、高尔夫球场等的建筑物及其占用范围内的土地的价值，通常还包含房地产以外的其他财产，如家具、电器、货架、机器设备等的价值，甚至包含特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍、债权债务等价值，即以房地产为主的整体资产价值评估。 5．价值时点必须是公历的某年某月某日，应根据估价目的的确定，为估价对象价值对应的时间及其确定的理由。回顾性估价和预测性估价的价值时点在难以具体到日且能满足估价目的需要的情况下，可到周或旬、月、季、半年、年等。（注意：从2011年理论教材要求说明价值时点确定的理由，无理由算错误。对于抵押目的估价，价值时点

7、一般应选定为估价人员实地查勘现场之日，如不是实地查勘之日，还要在估价假设与限制条件中说明一下。被征收房屋价值时点为“房屋征收决定公告之日”。6．价值类型包括价值或价格的名称、定义或内涵。根据估价目的来确定。常见的价值类型有：市场价值、投资价值、现状价值、抵押价值、快速变现价值。不同估价对象、同一估价对象但不同估价目的往往具有不同的价值类型。（1）抵押估价的价值类型表述为：“抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额”。（2）房地产转让价值