长风NEO投资价值备忘录

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'长风NEO投资价值备忘录'
长 风 NEO 投 资 备 忘 录Long wind NEO investment memorandum 目录/DIRECTORY1 CBD概念2 CBD开发的四个阶段及投资时机3 一线城市CBD开发各阶段区域物业价格变化4 全国写字楼市场发展形势5 太原写字楼市场发展形势6 资产配置及投资选择7 投资回报率预测8 项目投资机会点 C 1 第一章 CBD概念 长 风 NEO 投 资 备 忘 录 Long wind NEO investment memorandum长 风 NEO 投 资 备 忘 录 第一章 CBD概念 何为CBD? CBD是中央商务区(Central Business District)缩写,其概念最早产生于1923年的美国,集中大量 的金融、商贸、文化服务机构以及大量商务办公酒店、公寓等配套设施,具备完善便捷的交通、通信等 现代化基础设施和良好环境,便于商务活动的进行。纽约曼哈顿、伦敦金融城、巴黎拉德方斯、东京新 宿、香港中环等,均成为当地城市活动的核心区域。 长 风 NEO 投 资 备 忘 录 第一章 CBD概念 Ø城市CBD的构成要素 具有城市地区中最密 集的人际和信息的交 流量 具有区域内(乃至全 具有城市中最高的土 国、世界)最高的中 具有最便捷的可达性 地价格和租金 心性 具有最高的产业集聚 性,最高档次的零售 业及服务业长 风 NEO 投 资 备 忘 录 第一章 CBD概念 ØCBD的八大特征 p 城市精华 真正意义上的CBD,一定是属于公认的国际化城市,如纽约、伦敦、巴黎等。事实上,中央商务区在一定意义上已 经成为一个城市的代名词,它代表着整个城市的最精华、超景观的区域。 p 朝阳产业 CBD以第三产业为主导,而且不是传统的第三产业,而是那些代表了当今时代最先进,最发达的第三产业,比如金 融、保险、证券、中介、会计等等。 p 黄金地价 因为CBD处于城市中心位置,占据了城市的最优化资源,它的楼价、地价在这个城市内部或者是一个区域内是最高 的,并且随着城市发展不断增长。 p 经济枢纽 在市场经济下,对经济的控制能力往往集中在一些大的金融、贸易、保险等跨国公司总部云集的地城。因此,CBD 实际上是市场经济体制下一个经济的枢纽机构。 p 国际建筑 从传统意义上讲,CBD往往是集中了一个城市最现代化的建筑物质。 p 财智社区 CBD内总是汇集着一个城市的商务精英、技术精英。新经济时代CBD更成为汇聚国际高知本人君的财智社区。 p 超级景观 中央商务区代表着一个城市的形象,往往是一个城市突出的景观。 p 时代颠峰 在新经济时代,CBD更将体现全球经济化这一功能。除最重要的商务功能外,还具有展览及会议、酒店和配套公寓、 娱乐及高档零售等功能,尤其伴随着区域内的繁华和物业的快速增值,CBD亦成为一个城市最尊贵的中央居住区。长 风 NEO 投 资 备 忘 录 第一章 CBD概念 ØCBD代表案例 纽约的曼哈顿 东京的六本目 法国的拉德方斯 英国伦敦的金融城 北京的国贸 广州的天河北长 风 NEO 投 资 备 忘 录 第二章 CBD的开发阶段 长风CBD 是太原真正意义上的CBD 与北京、上海CBD相同,长风商务区作为 太原市政府实施南移西进的空间发展战略的重 要建设区域,其被定为成为具有全新生态理念, 经过开发,这里将汇集了众多气势恢宏、错落 有致的超高层建筑并且拥有非常便捷的交通和 现代化的信息交换系统 ,以集商业、政务、体 育、文化、会展、休闲于一体的全新的城市功 能区形象面世,成为城市现代化的象征与标志 , 成为太原乃至山西的经济发展中枢,是太原真 正意义上的CBD;C 2第二章 CBD的开发阶段 长 风 NEO 投 资 备 忘 录 Long wind NEO investment memorandum长 风 NEO 投 资 备 忘 录 第二章 CBD的开发阶段 我国的城市CBD发展进程 我国城市CBD发展起步较晚,最早提出发展CBD是20世纪80年代的上海。当时我国 刚刚从计划经济向市场经济转变,因此CBD发展既有市场因素也有政府的政策因素。 1992年以后,随着改革开放,CBD的相关研究也取得了一定的进展,我国经济的快速增 长,第三产业比重不断上升,与世界经济联系更加紧密,农村人口大量涌入城市,城市 化进程加快,这为CBD的产生和发展奠定了基础,国内的多个大城市开始以政府为主导 提出CBD规划构想。 2003年,40多个城市包括一些县级市提出要建自己的CBD;到 2009年,全国已经70多个城市提出兴建自己的CBD。有CBD已经成了城市化中的一个新 时尚。但随着CBD热的兴起,如交通、环境、土地成本等一些值得关注的问题也相继产 生。总体而言我国整体城市CBD的发展处于初级阶段,还很不成熟。 代表型城市:北京、上海、深圳。长 风 NEO 投 资 备 忘 录 第二章 CBD的开发阶段 城市CBD的开发阶段与投资时机 基本建设完成,配套完善 配套最完善,政府机构、企业居民大量进驻,一片欣欣向荣 的景象已完全展现 成熟阶段 规划方案进入建设开发,部分项目陆续启动 政府开始行动土地并规划建设,土地上一些建筑在慢慢成形的 开发阶段 过程 政府完成了规划方案及开发计划 确定阶段 政府规划了土地性质和发展方向 ,但是暂时还没有公布,也只 有部分人愿意相信并愿意进行投资 “听说”阶段 政府筹划阶段 在政府没有任何预兆、土地性质完全不明朗的时候人是 备注:目前项目所处的长风商务区正是处于CBD形成 很难预知土地信息和将来的规划建设的,因此在这个时 中的开发阶段 候投资土地风险最大,但投资利润回报最大 长 风 NEO 投 资 备 忘 录 第二章 CBD的开发阶段 长风CBD的开发进程 时间 内容 备注 山西省八次党代会提太原市提出了 “扩容提质,南移西进”的宏伟战略, 2001年 提出建设 将该长风CBD作为南部新区的标志工 程之一提上了工作议程。
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