正商幸福港湾营销提案

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'正商幸福港湾营销提案'
正商之道CONTENTS 开发商 正商品牌 / 公司战略 市 场 宏观市场 / 微观市场 产 品 产品定位 / 产品分析 客 层 客层构成 / 客层分析 企 划 广告总精 / 推广案名 营 销 营销精神 / 营销策略 PART ONE审 正商品牌/公司战略审 ·品牌历程 十年磨一剑:铸剑篇 1998年 云鹤/北云鹤花园,在中原率先倡导 “地产与教育联姻”的运作模式。 审 ·品牌历程 十年磨一剑:磨剑篇 2002年 以金色港湾、四月天为代表的楼盘走纯大众化路线,低价亲民,深受追捧。审 ·品牌历程 十年磨一剑:亮剑篇 2006年 蓝钻作为高端精品,异军突起, 全面提升正商的品牌形象! 延审 ·品牌历程 以 续 多 蓝 港 钻 十年磨一剑:提升篇 湾 道 系 路 列 , 向 东 继 南 续 西 向 2007年至今 北 高 四 端 面 物 全 面 业 展 形 开 象 塑 怎奈遭市场冷流影响 造审 ·战略规划 6.4亿成功竞得芦邢庄345.42亩 何去何从? 易居观点1、所有项目服从正商的企业长远战略;2、转变正商的高端品牌形象回归亲民路线;3、高端项目掩护,中端突出重围;4、芦邢庄快速完成销售,带动旗下项目销售;5、抢在对手的前面吸纳区域客户;6、把芦邢庄打造成中原的亲民社区典范; PART TWO窥 宏观市场/微观市场观 ··大大势势房房产产 政府宏观调控后的市场局面—— ?楼市整体入冬 ?楼市拐点已勿庸质疑 ?楼盘销售速度大大放缓 ?投资客明显锐减 ?自住客增加但绝大部分持币观望 ?市场开发量仍在增加……观 ·郑州市场 观 郑州市场 郑州目前的楼市·况状—— ?非政府重点控制城市,但消费者同样持币不帐; ?政府“北扩东移”规划影响深远,但东南区版块仍受青睐; ?08年同时期房地产交易成交量逐月下降趋势; ?消费者消费习惯普遍落后,性价比是第一考虑要素; ?户型面积需求多样性,但过小户型因投资客的退出而前景黯 淡; ?大量城中村改造项目即将上市,郑州市场雪上加霜.观 ·郑州市场与07年相比卖的房子多了一倍! 买房子的少了一半!位于城市边缘,东南版块的核心地段竞争图区域即将入市竞争项目 总建筑 预计开项目名称 开发商 面积 万 建筑类别 主力户型 面积 ( / 盘时间 ㎡) 花园洋房, 26 86m2两房;89/112/128m2橡树玫瑰城 民安置地集团 栋多层, 栋 年 月 60 38 三房 08 8 高层 41-52 m2标间;55-64 m2 栋 层高层中鼎翡翠二期 中鼎实业 1 25 一室一厅;88-99 m2两 08年8月 4.06 (含 层底商) 3 房 87 m2两房;120-170 m2美林河畔 河南东瑞实业 12栋28层高层 08年9月 30.78 三房 康利达置业有限公 1栋32层;2栋 40-60 m2 一房;78-90 未来名家 08年8月 司 6 31层 m2 两房;109-140三房 35 m2 一房;85-89.8 汇康房地产开发有 栋 层板式未来和枫苑 2 18 m2 两房; 116.46 m2 08年8月 限公司 1.5 高层 三房;区域即将入市项目总体量约合计:102.34 +25.32+12.34=140万㎡区域年底将入市竞争项目 项目名称 项目位置 占地面积 总建筑面积 预计上市时间 北邻郑汴路、南临 凤凰台项 货栈街、东到燕凤 亩 万平米 年底 目 430 200 08 路、西至未来大道 五里堡项 紫荆山路以西,航 亩 万平米 年底 目 海路以北 243 74 08 一组全部 万平米, 中州大道东,七里 用地 135 520 其中安置回 尚庄项目 河以南,临近航海 余亩;二 年底 迁面积 万 08 东路、南三环路 组用地 45 平米 727亩 中州大道以东,航 美景项目 亩 万平米 年底 海东路以北 1200 240 08 区域年底将入市城中村项目总体量约604万平米一边是“冷冰冰”的宏观市场,一边是“危机与希望并存”的区域市场 我们的核心突破点究竟在哪?易居观点 时间 抢 钱 地盘 易居观点? 以区域中最高品质产品作为标榜;? 以区域中最低价格作为核心竞争力;? 以区域中一场空前的营销战役席卷 整个板块!我们的突围策略就是: 快 PART THREE立 产品定位/产品比例 A地块产品---户型 A地块产品---户型产品-
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