北京房地产估价师《制度与政策》:商品房现售合同主要内容考试题

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北京房地产估价师《制度与政策》:商品房现售合同主要内容考试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意) 1、某房地产投资项目的资产负债表上显示,负债合计为3000万元,资产合为5000万元,流动资产和流动负债分别为2500万元和。1250万元,则资产负债率为__。 A.30% B.40% C.50% D.60% 2、对于置业投资来说,房地产投资的经济效果主要表现为__。 A.两个方面:租金和物业增值 B.三个方面:租金、物业增值和股权增加 C.四个方面:租金、物业增值、减少纳税和股权增加 D.五个方面:租金、物业增值、减少纳税、股权增加和销售额加大3、某在建工程,土地使用权年限为50年,自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2,年净收益为350万元。目前该项目已建设2年,估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%,则评估该项目续建完成时的总价值为__万元。 A.3758.57 B.394203 C.3966.10 D.4769.85 4、某投资商欲进行写字楼置业投资,其目标收益率为12%,当前整个市场的平均收益率为15%,国家债券的收益率为3.5%。此时,该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是。 A:0.57 B:0.74 C:0.80 D:1.04 E:借款合同5、房地产具有供给有限特性,本质上在于__。 A.土地总量有限 B.规划限制 C.房地产不可移动 D.价值量大 6、是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。 A:房屋出租 B:房屋转租 C:房屋承租 D:房屋租赁 E:执行层的组织协调 7、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是__。 A.比较风险 B.收益现金流风险 C.持有期风险 D.时间风险 8、下列不属于债券特征的是。 A:偿还性 B:收益性 C:安全性 D:非流动性 E:执行层的组织协调 9、下列与城市规划管理有关的工作中,属于城市规划保障系统主要内容的是。 A:城市规划的制定 B:城市规划的实施和管理 C:城市规划的监督检查 D:城市规划法律法规的制定 E:执行层的组织协调 10、市场比较法是将__与估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 A.估价对象 B.估价目标 C.估价手段 D.估算价值11、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%,若销售收入为1000万元,则应缴纳两税一费的总额为__万元。 A.55.0 B.85.6 C.150.0 D.123.6 12、市场比较法中,采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正,其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分,估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分,则个别因素修正系数为()。 A.1.05 B.0.98 C.0.95 D.1.03 13、房地产估价的假设开发法,下述说法中,__并不正确。 A.包含求在建工程的公式 B.包含求熟地价值的公式 C.包含求毛地价值的公式 D.不包含求旧房价值的公式14、下列说法不正确的是。 A:利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数.对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于1 B:偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数.对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于1.2 C:在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上 D:一般来说,对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目,其目标成本利润率大体应为35%-45% E:借款合同 15、城市用地评价中,下列__属于适于修建的用地。 A.一类用地 B.二类用地 C.三类用地 D.已征用的土地 16、一套建筑面积为100㎡、单价为2000元/㎡的住宅,首期付款5万元,余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付,贷款年利率为5.31%,则该套住宅的.【2004年考题】 A:实际单价为2000元/㎡,实际总价为30.16万元 B:实际单价为工950元㎡,实际总价为20万元 C:实际单价为2000元/㎡,实际总价为20万元 D:实际单价为2000元/㎡,实际总价为30.16万元 E:工业用地的监测点评估价格 17、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多,从而不便于商务办公,导致需求减少,估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%,每月可出租面积租金为70元/㎡,又知该写字楼可出租面积为10 000 ㎡,,运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年,投资报酬率为8%,其他条件保持不变,则该写字楼将发生万元的贬值。 A:548.19 B:558.15 C:567.39 D:675.40 E:工业用地的监测点评估价格 18、某块临街深度为50m、临街宽度为30m的矩形土地甲,总价为40万元。其相邻的矩形土地乙,临街深度为150m,临街宽度为15m,则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为万元. A:23.4 B:28.6 C:33.4 D:46.8 E:工业用地的监测点评估价格 19、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元,竣工后的销售收入为4500万元,销售税金及附加为248万元,应缴纳的土地增值税为370万元,则该项目土地增值税后的开发成本利润率为()。 A.45.05% B.49.31% C.58.86% D.63.6% 20、帮助房地产出售者寻找到房地产的购买者,属于。 A:房地产开发经营业 B:房地产咨询业 C:房地产估价业 D:房地产经纪业 E:房地产估价机构必须加盖公章 21、违章建筑是指。 A:在城市规划区内,已取得建设工程规划许可证而建设的建筑物和构筑物 B:在城市规划区内,未取得《房屋所有权证》或者违反城市房地产管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物 C:在城市规划区内,未取得《土地使用权证》或者违反土地管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物 D:在城市规划区内,未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物和构筑物 E:房地产估价机构必须加盖公章 22、房地产投资决策分析主要包括__和项目财务评价两个部分。 A.价格分析 B.市场分析 C.产品分析 D.成本分析23、王某打算承租某写字楼的一个单元,在可出租面积的计算上与业主发生了分歧,后经测量得出以下数据:出租单元内使用面积30m2,外墙面积6m2,单元间分隔墙面积8m2,公摊面积3m2,那么,可出租面积应为__。 A.33m2 B.40m2 C.43m2 D.47m2 24、某房地产开发项目拟有三个投资方案,若对这三个方案的经济合理性进行比较,则比较的基础是该项目的()。 A.资金来源与运用表 B
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