物业设备管理全面概述.ppt

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1、第九章物业设备管理第一节物业设备管理概述一、物业设备与物业设备管理的含义及作用二、物业设备的构成（一）物业设备的含义物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称，它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。在现代城市里，没有水、电、煤等附属设备配套的房屋建筑，是没有使用价值的，不能算是完整的房屋；设备设施的不配套，或配套的设施、设备相对落后，或经常处于损坏待修状态，也会降低房屋的使用价值和价值。从法律意义上来说，房屋的设备和设施，是属于构成房屋所有权的不可分割的定着物（固置物）。

2、（二）物业设备管理的含义和作用1．物业设备管理的含义物业设备管理是指按照科学的管理方法、程序和技术要求，对各种物业设备的日常运行和维修进行管理。物业设备的运行和维修管理是保障物业功能正常发挥的有利保证，是物业管理的重要内容。2．物业设备管理的作用物业设备管理的作用主要有以下几方面：（1）充分发挥房屋住用功能的保障。（2）设备延长使用寿命、安全运行的保证。（3）推动房屋建筑设备现代化的基础。（4）是提高业主经济效益的关键。二、物业设备的构成我国城市常用的物业设备主要有两大类：房屋建筑卫生设备和电气工程设备。房屋建筑卫生设备包括给排

3、水设备系统、燃气设备系统及暖通空调设备系统；电气工程设备包括供电设备系统、照明设备系统、自动控制设备系统、运输设备系统和防雷装置等。（一）给排水设备系统房屋的给排水设备系统是为房屋用户提供足够数量的，符合水质标准的生产或生活用水，同时将使用过的污、废水进行一定的净化处理后，进行排放或重复使用的系统。包括给（供）水设备、排水设备、卫生设备、热水供应设备及消防设备等。1．房屋的给水设备房屋的给水设备也称供水设备，是用来满足房屋用户生活、生产及消防等用水需要的设施的总称。它一般由室外给水设备与室内给水设备两个部分组成，两部分缺一不可。

4、（1）室外给水设备。室外给水设备是指从水源取水，并将其净化并达到水质要求后，经输配水管网设备送至用户（物业）的设施。（2）室内给水设备。室内给水设备是将室外给水设备提供的水引入室内，并在满足用户对水质、水量及水压等要求下，把水送到各配水点，包括龙头、用水设备及消防设备等。通常，室内给水设备按供水对象的不同，可以分为生活给水设备，生产给水设备及消防给水设备。1．房屋的给水设备（3）消防给水设备。消防给水设备主要用于房屋的消防灭火，物业消防给水设备的设置主要取决于城市消防队的灭火能力。通常，消防给水设备包括室外消防给水设备及室内消防

5、给水设备。室内消防给水设备根据不同建筑物的消防灭火要求，可以分为普通消防设备、自动喷洒设备及水幕消防设备。2．房屋排水设备房屋排水设备是用来收集各种污水，经必要的处理并进行排放的设施。它是由排水管网和污水处理设备组成。整个排水设备应由室外排水设备及室内排水设备组成。一般房屋的排水设备排放的水包括生活污水、工业废水及雨水。我国当前的室外排水设备主要有合流制及分流制两种类型，（二）燃气设备系统；燃气设备系统可以分成4类：调压设备、计量设备、用气设备和安全保护装置及管道。（三）暖通空调设备系统暖通空调设备系统又称空调系统，按照其调节的

6、范围可以分成集中式空调系统和分体式空调系统；按照其功能，又可以分成供暖设备、制冷设备和通风设备。（四）照明设备系统照明设备系统主要由照明装置和电气部分组成，照明装置主要是灯具，电气部分包括照明开关、线路及配电盘等。照明按照其用途可以分成：（1）工作及生活照明。（2）事故照明。分备用照明及紧急照明两种。（3）障碍照明。（4）装饰照明系统。分为节日彩灯、泛光照明及专用彩灯等3大类。（五）供电设备系统房屋的供配电系统主要是指接受电源输入的电力，并进行检测、计量、变压和输送等，然后向用户和用电设备分配的系统的总称。我国的用电电压标准一般

7、有三类，100V以下；100V～1000V；1000V以上。通常，一般工业与民用房屋的电源引入方式主要有3种，单相220V电源，两相380/220V电源，三相高压6KV或10KV电源通常将这些电气设备安装在配电箱中，并将其安放在配电室中。有的大型物业，需设置变压器，这样就形成了由高、低压配电室，变压室3个部分组成的变配电室。（六）自动控制设备系统房屋的自动控制设备系统是指利用先进的电子技术，建立由计算机网络统一管理的系统，也称"5A"型智能化建筑设备系统。自动控制设备系统主要包括：信息通讯系统，设备控制系统、消防监控系统、保安和

8、车库管理系统及办公自动化系统。1．信息通讯系统信息通讯系统主要由有线通讯、无线通讯、卫星接收和共用天线、广播和音响、同声翻译设备等组成。（1）有线通讯主要有电话交换机系统和有线对讲系统两种形式。（2）无线通讯是指建筑区域内的无线通讯。包括无线呼叫（BP机）和无线