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1、容积率专题报告中原集团二级市场战略顾问中心ShenZhen.08.2011本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报©告Co的pyri任ght何Ce部ntal分ine都Gro不up,可201被1擅自引用、复制和传播。Codeofthisreport
2、1Part1容积率解释©CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport
3、2容积率解释何谓容积率？简单的说是规划净用地上允许建设的建筑容量1•专业解释•定义•通俗解释2•计算公式•容积率=总建筑面积÷总用地面积容积率3•一般
4、规则•计算规则•特殊规则©CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport
5、3定义项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值专业解释容积率一般是由政府规定的>所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面一般而言,容积率分为：积与用地面积的比率。对于发展商来说，容独立别墅为0.2-0.5,积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对联排别墅为0.4-0.7,于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适6层以下多层住宅为0.8-1.2,度11层小高层住宅为1.5-2.0,通俗解释18层高层住宅为1.8
6、-2.5,>说到底就是小区里户数、人数和小区面积的19层以上住宅为2.4-4.5,关系，当然户越少、人越少，面积越大越舒住宅小区容积率小于1.0的，为非普通服了住宅并根据不同城市的特点有所差别©CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport
7、4计算公式容积率=总建筑面积÷总用地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算注明：Ø计算容积率时，总建筑面积总建不包括地下建筑面积；（半地筑面下室层高超过2.2米时，按全面积积算，层高低于2.2米时，按半容积面积计算）；率Ø
8、当建筑层高超过3M时，这些总用层应除以3M进行层数折算，余数地面不足1.5m时，多出部分不计入容积积率；余数大于或等于1.5m时，多出部分按1层计算容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低©CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport
9、5计算规则项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值一般规则特殊规则>地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建>当住宅建筑标准层层高大于4.9米时，当普筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营通商业建筑标准层层高大于6.1米时，当办性面积的，
10、其经营面积不纳入计算容积率的公建筑标准层层高大于5.5米时，建筑面积建筑面积。一般情况下，建筑面积计算值按的计算值按该层水平投影面积的2倍计算照《建筑工程建筑面积计算规范》>当普通商业建筑层高大于10米时，当住宅（GB/T50353-2005）的规定执行建筑层高大于7.6米时，当办公建筑层高大于8.8米时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算>计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分>建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算©CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport
11、6计
12、算规则项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值特殊规则>地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上>设计单位应在总平面图上分别注明建筑面时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积积和建筑面积计算值计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率。如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准>住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览©Copy
13、rightCentalineGroup,2011Codeofthisreport
14、7Part2容积率的特征©CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport
15、8特性主要呈现4个特性1特性一2特性二>容积率表述的是“净”地块上允许建设的总容量>在一定的建筑密度条件下，容积率与层数成正比；同理，在一定的层数条件下，容积率与建筑密度成正比容积率>楼面占地率〔注〕与容积率成反比>容积率是“相对指标”，因此有一定“弹性”，是可以“谈判”的这个特性主要表现在规划用地管理的过程之中3特性三4特性四
16、©CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport
17、9特性一容积率表述的是“净”地块上允许建设的总容量特性基本公式是:R=F/A特性一Ø“净地块”是指为建筑所使用的场特性二R——容积率地，其面积不包括城市公用的道路、公F——地块上的特性三共绿地、大型市政及公用设施
