格林威治城别墅设计建议方案.doc

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1、格林威治城别墅设计建议方案乌鲁木齐格林威治城别墅设计建议方案年一季度屮高端市场竞争态势分析及个案解析）新骥腔天房地产营销策划部（另附：20102010-4-22一、市场分析2009年乌鲁木齐别墅市场总价及对应面积情况分析：1、产品形态：主要为联排，其次是独栋和叠拼2、成交面积区间：170m2-300m2成为日前别墅市场主要销售面积区间3、成交价格：品质决定价格，玫魂园独占熬头•经济别墅人量出现4、建筑风格：欧式风格引领市场，在售项日多为模仿，有形无神2010年乌魯•木齐高端品牌各项日产品形态总结：综合分析2009年别墅产品供应情况和2010年别墅产品供应情况，别墅

2、山场产品形态可分为独栋、双拼、联排、替拼、电梯公寓。通过调研分析可看出2010年别墅市场联排产品供应仍然位居首位，其次是双拼，而独栋产品则由09年的第二位下降到最后，吾拼、洋房产品市场激增。独栋产品减少一方面是受国家政策限制，独栋别墅川地不让审批。另一方血是因高端别墅需求量小且销售周期长，随人民生活水平和消费观念增涨屮高端山场需求量旺盛。预计2010年别墅市场产品联排供应量第一，其次分别是双拼、替拼、电梯公寓、独栋。二、2010年乌市别墅供应量预计1、根据乌鲁木齐房产局数据显示，09年乌鲁木齐市别墅供应量为15.71万平方米。2、根据乌鲁木齐房产局数据显不，09年

3、乌鲁木齐市别墅消化量为11.2Jj平方米。3、2010年别墅市场供应量根据09年库存量加上2010年市场供丿应量算出，其中包括海上明珠(20000n)2)、柏美优品(41500m2)、中航翡翠城(24000m2)、歌林和院(77552m2)、垄上阳光(1230152)、雪莲山高尔夫(30000m2).一品兰山(40000m2)、天一-项日(32000m2)、广汇雅山别墅项日(50000nV)等的2010年的开发量，(只算总开发量的50%能在当年拿到预售)不计待开发的的荒山绿化项目。2010年乌鲁木齐市场别墅供应量预估总结：2010年乌鲁木齐别墅市场供应量高于09年

4、3倍多，市场竟争尤为激烈，许多开发商都从开发低屮端产品转型进行中高端物业开发，其屮表现最明显的就是广汇，从09年开始御园公馆、汉唐天下等屮高端项日的开发，到今年雅山近loyjm2的别墅项日，可以看出乌鲁木齐未來儿年内，中高端物业尤其是别墅产品将进入一-个全方位竞争的时代。三、格林威治城别墅项目设计建议方案1、设计原则：第一：别墅户型种类不可过多，原则不得超过六种户型，否则会造成别墅户型过多，可控性降低，增加施T难度，加长销售周期。第二：联排别墅设计时需注意其朝向及间距，朝向和间距的价值体现在其第三：关于别墅户型在设计时，应当遵循的几个原则(1)主卧区需要足够的空间

5、和较好的朝向(2)提出次主卧区的概念范囤控制在4.5*4.9米(3)卧室层次的划分应遵循：老人方便、孩子独立的原则第四：在活动区域应当遵循厨房+餐厅+客厅+家庭室打造融合温聲的家庭氛I弔I。第五：户型血积呢置建议：独栋的三种血积区间：类型一：260m2—290m2类型二：290m2—330m2类型三：400rtf及以上联排别墅面积区间：230m2以内双拼别墅面积区间：260m2—280m2替拼别墅血积区间：200m2左右四、别墅户型配比建议: