新区大盘城市化战略研究.ppt

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1、新区大盘城市化战略研究[关键字]：新区大盘城市化盈利模式开发节奏客户启动模式波托菲诺圣爵菲斯新浦江城中海国际社区翡翠城[简介]：新区大盘如何采用城市化战略，城市化战略的具体落实，新区大盘的盈利模式，启动模式，开发节奏，客户演变规律案例选择原则：城市新区中低密度大盘研究目的：新区大盘该如何定位，如何持续性发展？新区大盘如何启动？前期如何保证回现速度？新区大盘的盈利模式？成都－中海国际社区深圳－波托菲诺上海－浦江新城长沙－圣爵菲斯成都－翡翠城发展战略、启动策略如何落实自主城市化资源共享，启动策略开发节奏－高端与主流中端产品联动反思其盈利模式成都－中海国际社区背景：三环以外的新区，交通环境好区域

2、规划为产业园区，项目所在区域定义为配套地块自身资源优越，拥有成都市最大的森林公园中海地产并未有过大型区域开发经验问题：封闭、低容积率的高档社区规划VS小区域市场、中端消费者解决：主动城市化，开放，与城市共享配套资源，建立与城市联系，利用城市机理克服新区的客户支撑不足的问题项目区位项目所在区域位于成都西北角，城市三环外，临近高新西区。西区在成都传统居住观念中是上风上水的地方。地块北面的羊市街西延线是城市主要交通干道之一，与成灌高速公路相通，可直接到达都江堰风景区。市中心西延线，往城灌高速高新西区三环羊犀立交约3公里项目技术经济指标用地性质：综合用地占地面积：1986亩容积率：0.95%（包

3、括公建设施）客户目标及限制条件约束条件五年内建设完毕（销售期另计）本地块为带规划方案拍卖，现有规划原则上不做大的调整住宅整体销售均价6000元/平米成为国际化社区、城市名片中海地产区域开发的里程碑意义客户的目标区域核心价值分析它是：城市中独一无二的明显区别于竞争对手的不可复制的5000亩森林公园、体育公园（生态）；处于城市两大经济增长极之间2000亩的大盘，封闭、低容积率的高档社区规划VS小区域市场、中端消费者，缺乏持续开发的支撑战略立足于全市，主动城市化，开放的社区规划，配套资源共享，建立与城市联系，利用城市机理克服新区的客户支撑不足的问题。机会：城市新区，处于城市两大经济增长极之间，独

4、一无二的森林公园成交客户构成：第一居所为主，城市客户为主与城市共享的五星级酒店，涉外医院，国际学校，市级大型超市，社区商业，文化活动中心与城市共享的五星级酒店，涉外医院，国际学校，市级大型超市，社区商业，文化活动中心主动城市化，开放的社区规划，配套资源共享，建立与城市联系，利用城市机理克服新区的客户支撑不足的问题。学校市级商业酒店医院商业公园绿地绿地居住启动区策略抓中高端市场主流，高端产品及形象起到标识作用，中高端的产品加快销售速度启动开发的关键四件事区域边界打造展示街区实景展示区引进少量特色店，氛围营造启动区策略商业配套的开发原则三、弹性商业规划方案开发顺序，以风险较小的街区类首先进入市

5、场，最后是大型超市的进入原则一、在邻里商业能够满足生活需求的情况下，集中商业越晚进入市场，经济效益越高二、后期经营的不可确定性，制定弹性的商业规划方案应对市场风险本案总结价值标杆的启动策略：依托最好的资源，展示部分高端产品，带动主流的中高端产品回现。兼顾风险和效益的商业配套方案：弹性商业规划方案开发顺序，以风险较小的街区类首先进入市场，最后是大型超市的进入开放化的社区理念，与城市共享资源体系，将自身纳入城市体系，借助城市机理，吸纳城市区域内客户，克服新区不足，建立项目持续发展支撑点。上海－浦江新城背景：紧邻外环，距城市中心车行距离在20分钟，远期将有地铁六号线经过项目，但目前没有公交线路至

6、此有良好的高起点规划，但目前周边城市配套匮乏问题：无法以周边产业支撑，需吸引城市客户，且无捷运交通，因此需产品层面走高解决：主动城市化，开放，与城市共享配套资源，建立与城市联系，利用城市机理克服新区的客户支撑不足的问题新浦江城项目位于上海闵行区浦江镇，紧邻外环，距城市中心车行距离在20分钟，远期将有地铁六号线经过项目，但目前没有公交线路至此；该项目是浦江板块的首先启动的房地产项目，浦江镇有良好的高起点规划，但目前周边城市配套匮乏；项目首期面市正值对房地产影响最严重的一次新政显效。中心市区首期无法以周边产业支撑，需吸引城市客户，且无捷运交通，因此需产品层面走高2700亩的项目，低容积率的中高

7、档社区规划VS区域市场、缺乏消费支撑持续开发战略造城－立足于全市，主动城市化，开放的社区规划，配套资源共享，建立与城市联系，利用城市机理克服新区的客户支撑不足的问题。机会：紧邻外环，距城市中心车行距离在20分钟，远期将有地铁六号线经过项目，但目前没有公交线路至此成交客户构成：第一居所为主，城市客户为主标志性的景观大道城市符号－红绿灯、斑马线、市政配套与城市相连的路网地标性建筑物现代、国际化的风格，天际线打造总规模及分期总