资产评估的三大途径介.ppt

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1、小组名单：资产评估三大途径6、如何选用目录1、市场途径4、案例（动产，不动产，无形资产，商誉）3、成本途径2、收益途径5、三种方法的联系与区别市场途径市场途径市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路和显示改评估技术思路的各种评估技术方法的总称。在资产评估实践中市场途径亦被称为市场法。市场途径是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一。市场途径的基本条件：1、需要有一个活跃的公开市场。2、要有足够多的可比的资产及其交易活动。市场途径的基本程序：1、选择参照物

2、2、在评估对象与参照物之间选择比较因素3、指标对比、量化差异4、在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异5、综合分析确定评估结果市场途径的具体方法：一、直接比较法二、间接比较法三、其他比较法收益途径收益途径收益途径是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。在资产评估实践中收益途径亦被称为收益法。根据利求本的思路，采用资本化和折现的思路及其方法来判断和评估资产。收益途径是资产评估中最为科学合理的评估途径之一。收益途径的基本条件：1、被评估资产的预期收益2、折现率或资本化率3、被

3、评估资产取得预期收益的持续时间收益途径的基本程序：1、收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，如财务状况，市场形势等2、分析测算被评估对象未来预期收益3、确定折现率或资本化率4、用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值5、分析确定评估结果收益途径的具体方法：一、纯收益不变二、纯收益在若干年后保持不变三、纯收益按等差级数变化四、纯收益按等比级数变化-收益永续-收益年期有限，资本化率＞0-资本化率＝0-无限年期收益-有限年期收益成本途径市场途径成本途径是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已存

4、在的各种贬损因素，并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。在评估实践中成本途径也被称为成本法。成本途径的基本条件：1、被评估资产处于继续使用状态下2、取得被评估资产的全部费用成本途径的基本程序：1、资产的重置成本，又分为复原重置成本和更新重置成本2、资产的有形消耗3、资产的功能性陈旧贬值4、产的经济性陈旧贬值成本途径的具体方法：一、重置成本的估算方法二、实体性贬值的估算方法三、功能性贬值的估算方法四、经济性贬值的估算方法-重置核算法-价格指数法-功能价值类比法-观测法-使用年限法-修复金额法案例

5、客体按资产存在，可分为有形资产和无形资产。动产有形资产可确认资产不动产整体无形资产商誉有形资产有形资产（Tangibleasset/Phsicalassets）是指具有实物形态的资产,包括固定资产和流动资产。有形资产主要包括：房屋、机器、设备等具有形态的资产。固定资产固定资产是指企业使用期限超过1年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用年限超过2年的，也应当作为固定资产，例如长期股权等。不动产-市场法房地产评估一、

6、估价对象××大厦是位于××市××路××号院内的一幢写字楼。建设用地面积5000m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上30层，地上建筑面积3000m2；地下两层为车库、人防和设备用房，地下建筑面积8000m2，共有车位100个。大厦土地使用权由××股份有限公司于2001年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年（2001年10月10日）。取得士地使用杈后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。××股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权（土地使用证和房屋所有权证内容：略），至估价时点，估价对

7、象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，地下各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置6部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，为大厦提供双电源保证。估价对象实物、权益和区位的其他情况（略）。二、估价要求评估该房地产2010年5月1日的市场价值三、估价测算过程1.可比实例的选取估价人员通过市场调查，按时用途：结构、地段等级等相同或相似，成变日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C

8、三个可比实例，具体情况见下表（房地产状况中的区域因素、个别因素详细情况比较略）。项目可比实例A可比实例B可比实例C估价对象坐落××路××号××路××号××路××××路××号用途××写字楼××写字楼××写字楼××写学楼交易情况协议拍卖招标协议交易日期2008年12月10日2009年2月10日2009年4月10日2009