我国土地储备资产证券化运行模式探析.doc

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1、我国土地储备资产证券化运行模式探析【摘要】文章试图以资产证券化的理论和实践,探索在我国实施城市土地资产证券化的可行性和适用模式,为解决我国土地储备资金难题提供参考。【关键词】城市土地土地储备资产证券化抵押贷款土地储备是政府高效控制城市土地开发利用的一种常用手段,是一种用地制度的创新,然而当前城市土地储备遭遇到严重的资金瓶颈问题,极大地制约了土地储备机制作用的发挥。解决土地储备严重的资金瓶颈问题,是当前急需解决的课题。资产证券化是20世纪30年代以来金融市场最重要且最具生命力的创新之一,它在降低资金成本、改善资本结构、扩大投资规模等方面具有优良的品质。而作

2、为资产证券化的基础资产,必须具备一个先决条件,就是能产生可预见的未来现金流,而城市土地资产很明显是一种天然的证券化资产。一、城市土地储备资产证券化的概念1、资产证券化的概念资产证券化有狭义和广义之分。狭义的资产证券化是指信贷资产证券化,是把缺乏流动性但具有未来现金流收入的信贷资产经过重组形成资产池,并以此为基础发行证券,从而实现资金融通的过程。广义的资产证券化则是指以被证券化资产可预见的未来现金流为支撑在金融市场上发行证券的过程和技术,是被证券化的资产未来现金流的分割和重组过程,根据被证券化资产类型的不同,它具体包括现金资产证券化、实体资产证券化、信贷资

3、产证券化和证券资产证券化。2、城市土地储备资产证券化的概念土地储备资产证券化是以土地收益或者土地贷款作为担保发行证券的过程。它旨在将价值量大、不可移动、难以分割、不适合小规模投资的土地,在不丧失土地产权的前提下将其资产化,并利用证券市场的功能使土地资本大众化和经营专业化。但是土地的证券化不但对高额资产保有者给与新的运用手段,而且对小规模投资者给与新的资产运用手段,可以维持今后购入的不动产的资产价值,并且土地保有者把土地转换成证券,使土地的利用与所有实现了分离,从而可以谋求土地的有效利用。二、我国城市土地储备资产证券化的可行性适合于资产证券化的资产主要有以

4、下特征:一是资产能够在未来产生可预测的稳定的现金流;二是资产的收益分摊于整个资产的存活期;三是原资产所有者在持有期内应有良好的信用特征;四是资产抵押物易于变现,且变现价值很高。再加上具有相当规模的资本市场和适宜的制度环境,那么这种资产就可以进行证券化。在我国目前的情况下,我国城市土地资产适合于进行证券化。1、城市土地可以产生稳定的现金流城市土地在使用方向上具有固定性,在一个相当长的时期内,其使用方向是稳定的、不易变动的,因此其收益是稳定的、可预测的。对于城市土地储备而言,可以在土地进行储备开发后将土地出让、转让和作价入股,从而获得土地使用权出让金、转让收

5、入和股利等收益。将这些土地收益按一定比例固定用于城市基础设施建设,就可以得到一个稳定的、递增的未来现金流,这些收益可以根据土地利用规划对其进行预测,并能够分摊于整个存活期。2、城市土地资产有高信用保证具有作为资产的优越性,土地基本上无风险,本身就是一种信用级别很高的资产。而且在我国,宪法规定,城市土地属于国家所有,任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地,城市土地使用受到国家法律保护。并且由于城市储备土地的公共性和政府行为特征,经过证券化后的土地债券或其他信用工具有地方政府的信用作保证,无疑提升了土地资产证券的信用级别,这在证券化这一新鲜事

6、物实施初期显得尤为重要,比较容易得到社会的承认。3、法律法规提供的制度保障随着土地使用制度的改革,《土地管理法》、《房地产管理法》等一系列经济法规的颁布实施,使不动产权益主体可以在法律允许的范围内自由处分所拥有的权益,这就为不动产权益的分割及投资金融多元化打下了良好基础。而且我国金融改革进展也很快,银行法、担保法、抵押法、保险法、证券法等相继出台,为资产证券化的规范运作创造了一定的条件。三、我国城市土地资产证券化的模式1、土地信托土地信托分为两种结构:第一种结构是城市土地储备机构与信托投资公司建立的信托关系。城市土地储备机构以自己的名义,将储备的土地委托

7、给信托投资公司,成立信托关系,然后由信托投资公司作为受托人,发行信托受益凭证,负责信托土地开发的融资活动,并独立、委托或联合土地开发专业企业进行土地开发,最后通过土地公开市场交易土地,从而分享土地一级市场开发的项目收益。第二种结构是土地信托的拓展形式,其实质是城市土地储备机构以土地使用权作为从信托投资公司获取贷款的担保,由信托投资公司与投资者建立的信托关系。信托投资公司向投资者发行信托受益凭证,募集社会闲置资金,成立信托关系,然后将募集的资金以贷款的方式投入到城市土地储备中心。在这种模式中,信托法律关系的委托人为信托受益凭证的持有人及投资者,受托人是信托

8、投资公司,信托财产为募集的资金及以该资金产生的收益,受益人为信托受益凭证的持有人

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