物业管理理论与实务第三版 王青兰 齐坚 关涛 2011PPT 第六章.ppt

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1、第六章早期介入与前期物业管理9/1/20211EditedbyZ.M.Gu第一节物业管理的早期介入一、物业管理早期介入的涵义早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位为了提高物业质量和功能与业主需求的匹配程度所引入的基于物业管理视角的咨询活动。早期介入与前期物业管理是不同的，主要表现在：一是内容作用不同，早期介入是专业技术支持，前期物业管理是物业管理服务；二是服务的对象不同，早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。前期物业管理服务的对象是全体业主和建设单位并按规定向业主和建设单位收取物业管理服务费用。9/1/2021

2、2EditedbyZ.M.Gu第一节物业管理的早期介入二、物业管理早期介入的作用（一）完善物业的整体功能（二）有效提高施工质量（三）为验收接管后的工作打好基础（四）有助于提高建设单位的开发效益9/1/20213EditedbyZ.M.Gu第一节物业管理的早期介入三、物业管理早期介入的主要工作（一）立项决策阶段（二）规划设计阶段（三）施工安装阶段（四）销售阶段（五）竣工验收阶段（六）接管准备阶段9/1/20214EditedbyZ.M.Gu第二节前期物业管理一、前期物业管理的定义前期物业管理就是指物业竣工验收后至业主或业主大会选聘物业服务企业之前

3、的物业管理。9/1/20215EditedbyZ.M.Gu第二节前期物业管理二、前期物业服务合同前期物业服务合同，是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。《物业管理条例》第二十五条又规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”前期物业服务合同的当事人不仅涉及到建设单位与物业服务企业，也涉及到业主。9/1/20216EditedbyZ.M.Gu第二节前期物业管理物业服务合同的主要内容有：（一）合同的当事人（二）物业基本情况（三）服务

4、内容与质量（四）服务费用（五）物业的经营与管理（六）承接查验和使用维护（七）专项维修资金（八）违约责任（九）其他事项9/1/20217EditedbyZ.M.Gu第二节前期物业管理三、前期物业服务合同基本特征以及与（常规）物业服务合同的区别前期物业服务合同有以下特征：(1)前期物业服务合同具有过渡性。(2)前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订。(3)前期物业服务合同是要式合同。9/1/20218EditedbyZ.M.Gu第二节前期物业管理物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同，主要差别在于：（1）订立合同的当事人不

5、同。（2）合同期限不同。9/1/20219EditedbyZ.M.Gu第二节前期物业管理四、前期物业管理的内容（一）管理资源的完善与优化1．管理用房到位2．物资配备到位3．物业管理人员到位9/1/202110EditedbyZ.M.Gu第二节前期物业管理（二）规章制度的制定（三）确定物业管理单项服务的分包（四）入住服务（五）工程质量保修（六）前期沟通协调9/1/202111EditedbyZ.M.Gu第三节物业管理招投标制度一、物业管理招投标的重要性及其意义1．企业竞争和市场发育的必然要求2．推进全行业市场化进程的必然趋势3．行业自身建设发展的

6、需要4．保证服务质量、提升企业资信程度的基础5．促进专业化管理、实现规模效益的条件9/1/202112EditedbyZ.M.Gu二、物业管理招标投标的概念（一）物业管理招标1．物业管理招标的概念2．物业管理招标主体物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会（单一业主）、物业产权人（政府机关或物业产权部门）。（二）物业管理投标1．物业管理投标的概念2．物业管理投标的主体物业管理投标的主体一般是指具有符合招标条件的物业服务企业或专业管理公司（以下简称投标人）。9/1/202113EditedbyZ.M.Gu三、物业管理招标的原则(一)公开原

7、则(二)公平原则(三)公正原则(四)诚实信用原则9/1/202114EditedbyZ.M.Gu四、物业管理招标的方式1.公开招标公开招标要求招标人在公共媒介上发布招标公告，例如在报纸、广播、电视、网站上发布公告，邀请不特定的物业服务企业参加投标。公开招标的优点是公开招标与邀请招标相比，更能体现公开、公平、公正的原则，缺点是招标时间长，招标成本较高。9/1/202115EditedbyZ.M.Gu2.邀请招标邀请招标也称定向招标，是指招标人有选择的向物业服务企业发出投标邀请书，邀请特定物业服务企业参加投标，主要适用对物业管理有特定要求的物业管理

8、项目。邀请招标所需要花费的招标成本相对较低，对招投标双方来说是双赢的方式。其缺点是竞争性较低，同时容易造成招标人和投标人的作弊现象。9/1/20211