房地产定价策略报告.ppt

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1、定价说明≯根据定价经验和实际项目各因素对目标客户影响的大小,首先确定影响楼价的各个因素,制定出“项目定价影响因素表”,各因素总分是100分;挑选出与楼盘可进行比较的3~5个楼盘,并赋予权重,各比较楼盘权重合计为1;根据标准分,对各要素进行打分,得出本项目和各参考楼盘的分别得分;定价说明≯d.将本项目得分分别除以参考楼盘的得分,得出参考价格系数(公式为:参考价格系数=本项目得分/参考楼盘得分);并将各楼盘参考系数分别乘以各参考楼盘的价格,从而得出各楼盘的参考价格(公式为:参考价格=参考系数×参考楼盘均价);e.将各楼盘的参考价格乘以各自的权重,然后相加,得出楼盘的市场法计算均价【

2、公式为:本项目均价=(参考价格1×权重1+参考价格2×权重2+……+参考价格n×权重n)】。影响因素分析≯对本项目所处片区房地产市场的需求要素进行详尽的分析,从众多影响定价的因素中,选出12大项直接或间接影响本项目价位的主要因素,并且根据影响程度大小,分别赋予权重。1、地理位置、交通状况(标准分14分,本项目得分12分。)地理位置是影响物业定价的重要因素之一,地段是决定物业综合素质的主导条件。本项目的目标客户群以项目周边、二次置业者和投资者为主,非常重视位置的便利及片区的发展规划,所以赋予权重14分。本项目所处片区,由于价位较高,颇受周边置业者欢迎。但片区的发展性规划基本明朗,

3、整体交通情况良好,所以评分为12分。影响因素分析≯2、商业服务设施(标准分10分,本项目得分7分。)住宅物业周边的商业服务设施配套是否齐全,对住宅物业的影响尤为重要,亦是决定客户层的影响因素之一。项目所处片区给人感觉相对较为好,客户会更重视商服配套,所以赋予权重10分。本项目客户主要为住家,主要考虑周边生活设施配套情况。比如超级市场、大型百货商场、酒楼、银行、邮局等。本项目目前的商业配套,生活配套一般所以评分为7分。影响因素分析≯3、教育设施(标准分7分,本项目得分6分。)由幼儿园至中学的教育配套,是有子女客户购房的重要考虑因素。对本项目来说,由于大多数置业客户都是作住家用,所

4、以幼儿园和小学的便利性和教学质量对楼盘销售也有相当影响。因而赋予权重7分。本项目周边教育设配套完善,教育软环境一般,所以评分为6分。影响因素分析≯4、园林、景观(标准分10分,本项目得分5分。)随着生活水平的不断提高,居住水准也相应提升。越来越多的置业者在选购住房时对景观及小区园林方面更为关注。拥有景观及良好园林的物业价值往往高于片区同类物业,因而赋予权重10分。本项目没有良好的自然景观环境,项目园林设计方面较为简单,所以评分为5分。影响因素分析≯5、周边环境(标准分8分,本项目得分6分。)指项目周边的卫生环境及人文情况,直接影响物业之档次。近年来置业者在置业时对居住环境的要求

5、日益增高,如周边环境整洁优美、周边居民素质高等方面,都会让买家产生对自己身份的认同感,从而乐于购买,因而赋予权重8分。本项目旁边主要为居住区,卫生环境一般,生活氛围相对较好,所以评分为6分。影响因素分析≯6、规模(标准分8分,本项目得分3分。)根据了解,大多数置业人士十分注重物业的规模。特别是住宅项目,如果具备规模大、人口多、居住气氛浓厚、公共活动空间开阔以及各种配套设施齐全等优势,势必会受到买家的一致认可。因而赋予权重8分。本项目总占地3810M2平方米,总建筑面积约15008平方米,属于小盘楼盘,内部配套缺乏,居住氛围不浓,所以评分为3分。影响因素分析≯7、户型(标准分9分

6、,本项目得分6分。)户型结构是否合理实用,也是购房者考虑的一个重要因素。不同地段定位的楼盘对户型结构的要求不尽相同:对处于城市中心地段的中小户型而言,主要要求户型紧凑合理、利用率高无浪费面积;而对于中大户型而言,则主要要求宽敞舒适、厅房开间及每居室面积都适应大户人家需求。本项目以复式、四房为主,客户希望户型合理使用,要求较高,因而赋予权重9分。本项目虽为为单一户型,但户型设计一般,比较符合衡阳现状态消费者,接受程度一般高。所以评分为6分。影响因素分析≯8、工程进度(标准分9分,本项目得分4分。)买家在选购住房时,多倾向购买准现楼或现楼,在选择购买楼花物业多心存疑虑,特别是对一些

7、知名度不高的开发商开发的物业,顾虑尤为严重。此项因素对置业选择性影响较大,因而赋予权重9分。目前本项目的工程进度才刚开工,工程进度未能体现。所以评分为7分。影响因素分析≯9、内部规划、物业设施(标准分6分,本项目得分5分。)指楼盘的功能划分,内部配套设施等条件。随着社会发展和科技进步,智能化设施和会所配备也已成为住宅提高档次的重要砝码。本项目目标客户以二次置业者为主,主要居住质量的改善,此项要求比较高。因而赋予权重6分。本项目虽然在整体规划设计上表现一般,但对户型设计和商业规划方面的配置上拥

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