浅析公共自行车项目建设与运营投资平衡.doc

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1、摘要：公共H行车系统凭借其便民、节能、环保、健身等诸多优势，成为全球诸多国家和地区极力推广的公益性事业，在我国，己有60余个城市相继启动了公共白行车项目，骑自行车正成为广大市民短途出行、业余健身、休闲观光的时尚选择。据统计，平均每辆自行车的I」均使用次数达5・6次，特别是杭州，迄今为止，共建成2960个站点，投入自行车69750辆，最高日使用32.89人次，公共自行车系统投资已达5亿元，并计划至2015年投入公共白行车总量至9万辆，至2020年投入公共H行车总量至17.5万辆。关键词：一、项目概况2011年，我市被住建

2、部列为全国第二批步行和自行车交通系统示范项目城市，现正开展公共白行车系统示范工稈的建设工作及运营管理筹备T作，首期规模为6000辆白行车，180个站点。建设及运营模式：该项bl除车道由财政投资外，其余H行车购置、系统建设及运营费用均由企业承担，政府提供一定的商业配套面积给予补偿。为此需要进行经济平衡分析与测算，以供决策参考并上报政府研究确定补偿方案。二、运营公司组织架构及岗位设置（一）组织架构（二）人员编制（三）用地需求1、管理屮心1处占地血积4000m2,办公场所面积共计2000m2。2、调度维修中心1处设置自行车调

3、度维修屮心以满足口常自行车存放、维修及调度需求，占地血积3000m2,建筑面积3000m2o3、片区管理站点6个（6个片区，每个片区设一个管理站），每个站点占地1000m2,建筑血积500m2。合计：总用地需求1.3万m2,建筑面积8000m2。三、运营费用估算公共自行车运营成木主要由：员工的工资、系统的维护修理、公共自行车的维护修理、自行车的转运、电力和网络维护等组成。（一）目前国内公共H行车发展在杭州、上海、武汉等儿个城市发展较为成熟，每年运营成本如下：（二）按前期6000辆自行车，180个站点估算，并参考以上城市

4、每年运营成本，估算我市每年运营成木：公共H行车年运营成本估算表四、投资平衡测算为了取得投资平衡，除了尽力挖掘项目的商业价值（亭棚商业化开发、广告经营等）外，建议政府在原用地需求基础上，增加商业配套用地。（一）商业配套投资平衡测算：依据提供的基本资料，在商业业态还未明确、建设投资计划和物业租金计划等均未明确的情况，对自行车系统的商业配套进行投资平衡测算：1、白行车系统成木：白行车投入和系统建设费用约6340）｝元（综合成本按1.06）3元/辆），其中公共白行车876万元，电脑设备195万元，按5年摊销；其余硬件设备（锁车

5、柱、亭棚等）5269万元按10年摊销计。每年运营费用为1350万元。2、因目前拟平衡白行车系统建设的开发地点及业态不明确，暂按在站点或某集中点开发商业店铺测算，建设成木暂按400（）元/平米计，商业丿占铺按3力平计，则需建安投资12000万元。3、租金按建筑面积为基数，暂按每月100元/平米（现值），建设期不计租金，经营期5年为一个租期，即第一个租期为100元/平米，年初交纳租金,第二个租期为100x（1+i）5=I00x（1+6.4%）5=136.37劝平米。4、投资测算因自行车系统电脑设备等按5年需冋收，因此木次测

6、算均按现值测算，Izl行车便件系统按10年冋收，建安投资按15年冋收，现值测算：（1）成本:A:自行车系统建成后，商铺立即投入运营成本=876+195+5269x50%+12000x33.3%+1350x5=14451.5力元。B:自行车系统建成后一年后,商铺投入运营，则成本二（876+195+5269x50%）x（1+6.4%）+12000x33.3%+1350x5=14688.7）］元（2）收入=100x12x5x30000=18000万元在以上假定条件下（租金100元，出租率必须基本90%以上），商铺测算可收冋成

7、木并保证一定的投资收益率。综上，政府需要提供建设用地约2.5力m2,容积率假设为1.5,总建筑面积3.8力元m2（其中3万平为商业配套）。（二）投资分析：1、以上测算较多因素未考虑，仅按商业店面岀租考虑，未考虑其它商业业态或纽•合（如办公和商铺、酒店、餐饮等），因此在商业业态有一个初步规划的前提下，明确一些经济测算的指标如：折现率（行业基准收益率）、物业租金计划包括定价（以及上涨幅度）及租赁计划（出租率）、贷款利率、建设计划等，以便对项目现金流量、利润率、贷款还木付息情况、财务内部收益率、敏感性等进一步测算分析，更准确

8、的对项H投资效益进行评估。2、因自行车系统的建设计划（资金投入计划）、商业配套开发业态和时序等对项目效益评估测算影响较大，建议商业业态的投资一次完成（含远期的平衡部分），而B行车系统的远期投入尽量逐步实施。