浅析房地产开发项目的管理重点.doc

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1、浅析房地产开发项目的管理重点【摘要】通过在房地产开发企业从事项目管理的经历，从当前房地产开发商整体运作的操作层曲分析了影响工程建设项目进展的主要因素，对开发商项目管理的实际关键难点进行了探讨。针对房地产开发项目管理的难点，与房地产开发的流程及组织管理理论相结合，提出了改进和提高开发商工程建设项目管理质量和效率,减少项目管理难度的方法和建议。【关键词】房地产；开发商；项目管理经过高层建筑的房地产项目工程建设准备、建设实施、工程验收、项冃交付等过程的项冃管理实践，通过对开发商项冃建设管理的考察和调研,发

2、现有一定开发规模、多个项目同时实施的开发商，其项目建设常常是慌慌张张开工、忙忙碌碌施工、紧紧张张交工，工程建设项目管理目标总不能自如实现。笔者根据项目管理实际操作的感受，站在开发商工程管理人员角度就开发商整体运作方面影响工程建设项目进展的主要因索，即从开发商的房地产项冃开发流程的操作层面针对项冃管理的关键难点进行探讨分析。1、项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制不完善，即项目前期市场可行性研究工作的不到位,是影响项目管理有效实施的根本。前期对市场研究不充分，决策缓慢。由于没有详细、“可行”的项

3、目可行性研究报告，使得项冃的规划设计迟迟不能如期进行，即使勉强进行了多方案的规划概念设计，也会因为市场研究不充分，心中无底,评判“标准”不明确，犹豫不决，致使项冃决策慢、效率低。有些开发商以“市场是变化的,项目定位不能太死”为借口不重视前期的项目详细可行性研究。因市场和产品研究不详细，导致决策迟缓,浪费了项目的事机、时间。决策高层“犹豫”了一段时间后，一定会匆忙决策，这样的决策确定的项冃产品肯定不科学、不系统、不全面，也不完全可行。2、施工图设计文件供应迟慢，变更多。因市场研究阶段进行得不细致、不规

4、范，项目投资决策阶段的问题拖到了项目实施决策阶段来解决,本应属设计师的工作受到了开发商的过多干预和限制，在工程项冃管理方面的表现就是矗工图技术文件慢、建设过程中变更多。许多开发商的项冃规划和建筑方案是开发商包办“设计”的，使得规划、建筑设计单位及设计人员无所适从，项目无详细、完整的规划和建筑设计，整体设计不系统、不配套、不协调，设计师成了开发商手中的一支“笔”，设计师无创意，也不愿动脑筋,做岀的规划和建筑效果的确是完全体现了开发商意图，但产品功能性、系统性和效果的设计失误的责任也由开发商承担。开发商

5、的往往认为在设计阶段一定要严格“把关”，然而因为没有详细、“可行”的可行性研究报告作为产品评价标准，所以开发商的某儿个的“感觉”就成为了规划、建筑设计的评判依据，由此造成了工程建设内容经常变化，如某小区的变配电房是后加上去的；分期建设的小区中垃圾储运问题至今仍未解决;小区原先规划的地下停车位不足，新增建地下车库;因产品定位修改,导致在建项目的外饰及雨蓬修改;景观设计不系统、无主题。大量的工程变更严重影响了工程建设的开展，设计师成了“改图师”，设计变更多，工程签证多，故工程的质量、进度、投资控制目标也

6、就无法如期实现。3、工程施工承包合同不严密，项冃收尾阶段交叉施工作业时，发包工程内容及接口界定不清，没有从根本上采取措施重视工程收尾阶段的工作,甲方分包工程项冃管理难。目前的工程管理中，尤其在高层建筑及大型小区的开发建设实施过程的后期，甲方分包工程的施工单位与单位工程总承包施工单位以及甲方分包工程施工单位之间的配合和接口问题上，矛盾越来越突出，成为房地产开发项目管理的难点之一。总承包施工单位对甲方分包的项冃不承担“总承包”责任，甲方分包工程的施工单位有了需沟通、协调的问题也往往直接找甲方，监理方在这

7、方面也无能为力，监理方此时最多是甲方的助手,倒是甲方成了真正的“总承包”单位，甲方的现场项冃管理人员成了工程现场的“总协调”，难怪甲方现场工程管理人员说工程到了收尾阶段其有80%以上的工作精力和工作量都花费在了“协调”工作上。出现了工程质量和拖延工期问题后相互扯皮，向甲方推诿责任,责任不好界定，如此甲方分包工程还有违反建筑法及工程质量、安全管理条例等法规之嫌疑。项冃到了即将竣工、交付客户入住的前夕，开发商与购房客户签订售房合同约定的交付口期口益临近，出现了乙方不急而甲方着急的尴尬局面,甲方的工程项目

8、管理现场代表总要“求”完了这个乙方，再去“请”另一个乙方，还要准备组织进行工程项目整体验收和交付等工作，焦头烂额。在项冃收尾阶段，甲方的工程项冃管理现场代表的工作压力、工作难度和工作量可想而知。开发商没有将工程收尾阶段当作一个重耍节点调动、组织公司其他部室资源重新建立一个工程收尾的临时机构，仍让工程项冃管理部门人员“从一而终”、单打独斗，导致了工程在收尾阶段现场大打乱仗，使得工程项冃建设虎头蛇尾，留下诸多问题。4、供方资源的整合工作不足,与供方平等、诚信合作双赢意识差